Panorama dei Bonus Edilizi per il 2026: Normativa e Prospettive

Il quadro normativo dei bonus edilizi per l'anno 2026 si presenta come una cristallizzazione delle regole introdotte nel 2025, segnando un definitivo allontanamento dalla stagione delle agevolazioni "extra large" come il Superbonus. La manovra di bilancio per il 2026 conferma un sistema di detrazioni fiscali a doppio livello, la cui convenienza per i contribuenti dipende in modo cruciale dalla destinazione d'uso dell'immobile oggetto di intervento. La distinzione fondamentale si basa sul fatto che l'unità immobiliare sia adibita o meno ad abitazione principale, determinando un'aliquota di detrazione maggiorata o ordinaria.

Il Bonus Ristrutturazioni: La Disciplina Generale

Il principale strumento di agevolazione per il recupero del patrimonio edilizio, disciplinato dall'articolo 16-bis del TUIR, viene prorogato per il 2026 mantenendo l'impianto del 2025.                       La normativa prevede un doppio regime di detrazione:

1. Aliquota al 50%: Applicabile alle spese sostenute per interventi su unità immobiliari adibite ad abitazione principale.

2. Aliquota al 36%: Prevista per gli interventi su tutti gli altri immobili residenziali (es. case a disposizione, locate).

Il limite massimo di spesa agevolabile rimane fissato a 96.000 euro per unità immobiliare, e la detrazione deve essere recuperata in dieci rate annuali di pari importo. È importante sottolineare che, come per l'anno precedente, non sono previste le opzioni di cessione del credito o sconto in fattura, meccanismi che avevano caratterizzato l'era del Superbonus [Tribunale Di Reggio Emilia, Sentenza n.498 del 26 Maggio 2025].

Gli interventi ammessi all'agevolazione includono:

• Manutenzione ordinaria: Agevolata solo se eseguita su parti comuni di edifici residenziali.

• Manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia: Incentivati sia su parti comuni che su singole unità immobiliari.

Oltre a queste categorie, l'articolo 16-bis del TUIR elenca una serie di interventi specifici che beneficiano della detrazione a prescindere dalla loro qualificazione edilizia, tra cui:

• Ricostruzione o ripristino di immobili danneggiati da calamità.

• Eliminazione delle barriere architettoniche, a condizione che siano conformi al D.M. 236/1989.

• Misure per prevenire atti illeciti da parte di terzi (es. porte blindate, sistemi di allarme).

• Cablatura degli edifici e contenimento dell'inquinamento acustico.

• Interventi finalizzati al risparmio energetico, come l'installazione di pannelli fotovoltaici.

• Bonifica dall'amianto e opere per evitare infortuni domestici.

• Sostituzione di gruppi elettrogeni con modelli a gas di ultima generazione, per cui la detrazione è sempre fissata al 50% [Circolare n. 8 del 19/06/2025].

Definizione di Abitazione Principale ai Fini dei Bonus

La questione centrale per accedere all'aliquota maggiorata del 50% è la corretta identificazione dell'abitazione principale. Secondo le fonti, si qualifica come tale l'immobile in cui il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente. I soggetti che possono beneficiare della maggiorazione sono i titolari di un diritto di proprietà o di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione), inclusa la nuda proprietà.

Perciò, si considera “prima casa” anche l’unità adibita ad abitazione principale del coniuge, dei parenti entro il terzo grado o degli affini entro il secondo (anche se il titolare del diritto dimora altrove, ad esempio perché vive in affitto).

Se l'immobile non è adibito ad abitazione principale all'inizio dei lavori, è possibile beneficiare dell'aliquota del 50% a condizione che lo diventi al termine degli stessi. La maggiorazione si estende anche agli interventi eseguiti sulle pertinenze dell'abitazione principale e sulle quote di lavori condominiali. Sono invece esclusi dalla maggiorazione e accedono solo all'aliquota del 36% il familiare convivente (se non titolare di un diritto reale), l'inquilino e il comodatario.

Ecobonus, Sismabonus e Altre Agevolazioni Specifiche

1. Ecobonus Anche l'Ecobonus per il risparmio energetico segue il doppio binario del 36% e 50% (per abitazione principale) per il 2026. Una differenza sostanziale rispetto al bonus ristrutturazioni è che l'Ecobonus si applica a "edifici esistenti" di qualsiasi categoria catastale, non solo residenziali, e può essere fruito anche da soggetti IRES (società di capitali ed enti). La giurisprudenza ha confermato l'ampia platea di beneficiari, includendo immobili locati a terzi da società, in quanto la ratio della norma è incentivare il miglioramento energetico dell'intero patrimonio immobiliare nazionale [Cass. Civ., Sez. 5, N. 20809 del 21-07-2021][Cass. Civ., Sez. 5, N. 10126 del 29-03-2022]. I limiti di spesa sono variabili a seconda dell'intervento:

• 100.000 euro per la riqualificazione globale e per i microcogeneratori.

• 60.000 euro per coibentazioni, finestre, pannelli solari per acqua calda e schermature solari.

• 30.000 euro per pompe di calore, sistemi ibridi e generatori a biomassa.

• 15.000 euro per dispositivi di domotica. È obbligatoria la trasmissione della pratica all'ENEA entro 90 giorni dalla fine dei lavori .

2. Sismabonus Per gli interventi di messa in sicurezza antisismica nelle zone 1, 2 e 3, la detrazione per il 2026 è del 36%, elevata al 50% per l'abitazione principale. Non è più richiesto il miglioramento della classe sismica dell'edificio. Il limite di spesa è di 96.000 euro per unità immobiliare, ma è un massimale unico e condiviso con il bonus ristrutturazioni.

3. Bonus Mobili Confermato anche il bonus mobili, che consiste in una detrazione IRPEF del 50% su una spesa massima di 5.000 euro per l'acquisto di mobili e grandi elettrodomestici (con specifiche classi energetiche). Questa agevolazione è strettamente collegata all'esecuzione di interventi di ristrutturazione o sismabonus iniziati a partire dal 1° gennaio 2025.

4. Bonus Acquisti È possibile detrarre le spese anche per l'acquisto di immobili nel 2026, in casi specifici come case in edifici ristrutturati da imprese, box auto pertinenziali o case in zona sismica ricostruite da imprese (sismabonus acquisti) . L'aliquota è del 36% (su un massimale di 96.000 euro), che sale al 50% se l'immobile è adibito ad abitazione principale.

5. Eco-sismabonus Condominiale Per gli interventi combinati di riqualificazione energetica e riduzione del rischio sismico sulle parti comuni condominiali, le aliquote sono del 36% o 50%.                             I limiti di spesa sono potenziati: 136.000 euro per unità immobiliare per gli interventi misti.

La Fine di un'Era: Superbonus e Bonus Barriere Architettoniche

Il 2026 segna la fine del Superbonus, che non viene rinnovato se non per casi marginali. L'aliquota del 110% sopravvive solo per gli interventi nei comuni dei crateri sismici (Centro Italia e Abruzzo 2009), a condizione che sia stata esercitata l'opzione per lo sconto in fattura o la cessione del credito[Circolare n. 23 del 23/06/2022]. Anche il bonus per l'abbattimento delle barriere architettoniche al 75% cessa la sua efficacia dal 1° gennaio 2026. Per i cantieri non conclusi, le spese sostenute nel 2026 potranno "transitare" nel bonus ristrutturazioni (al 36% o 50%), a patto di rispettare i requisiti di entrambe le agevolazioni, in particolare la conformità al D.M. 236/1989.

Considerazioni Finali

Il quadro dei bonus per il 2026, pur garantendo una continuità con l'anno precedente, presenta elementi di criticità. La forte dipendenza dall'aliquota maggiorata per l'abitazione principale rischia di disincentivare gli interventi su seconde case o immobili a reddito, con un possibile impatto negativo sul settore edilizio. La proroga solo annuale delle misure crea inoltre incertezza per la programmazione di lavori complessi e di lunga durata, come quelli condominiali, che potrebbero estendersi nel 2027, anno in cui le aliquote sono destinate a un'ulteriore riduzione (dal 50% al 36% e dal 36% al 30%) in assenza di nuovi interventi normativi  [LEGGE 30 dicembre 2024, n. 207]. La scelta degli interventi e la pianificazione finanziaria diventano quindi ancora più strategiche per i contribuenti.

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