Le rate del condominio le paga sempre il locatore. La distinzione dei rapporti giuridici

Le rate del condominio le paga sempre il locatore

La distinzione dei rapporti giuridici

La questione della responsabilità per il pagamento degli oneri condominiali si risolve analizzando la natura dei distinti rapporti giuridici che intercorrono tra i soggetti:

1.              Rapporto tra Condominio e Condomino (Locatore):

questo rapporto ha natura reale e si fonda sul diritto di proprietà dell'unità immobiliare. L'obbligo del condomino di contribuire alle spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni è sancito dal Codice Civile (artt. 1118 e 1123 c.c.). Di conseguenza, l'amministratore del condominio ha il diritto e il dovere di riscuotere i contributi esclusivamente da ciascun condomino-proprietario . A tal fine, la legge mette a disposizione dell'amministratore strumenti efficaci, come la possibilità di ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo sulla base dello stato di ripartizione approvato dall'assemblea, agendo direttamente contro il condomino moroso. La giurisprudenza è costante nell'affermare che l'amministratore non ha azione diretta nei confronti del conduttore, il quale è un soggetto estraneo al rapporto condominiale.

2.              Rapporto tra Locatore e Conduttore:

questo rapporto ha natura obbligatoria e deriva dal contratto di locazione. L'obbligo del conduttore di farsi carico di una parte degli oneri condominiali non sorge da un rapporto diretto con il condominio, ma costituisce un'obbligazione accessoria rispetto a quella principale di pagamento del canone. Si tratta, più precisamente, di un'obbligazione di rimborso o di rivalsa a favore del locatore.  Il fondamento normativo di tale obbligo si rinviene principalmente nell'articolo 9 della Legge n. 392 del 1978, che elenca dettagliatamente le spese a carico del conduttore, salvo patto contrario.

L'Obbligo di Rimborso del Conduttore e l'Onere della Prova del Locatore

Poiché l'obbligazione del conduttore è di rimborsare il locatore, essa sorge nel momento in cui il locatore ha a sua volta corrisposto gli oneri all'ente di gestione o, comunque, ne è divenuto debitore. Il pagamento da parte del conduttore diventa esigibile entro due mesi dalla richiesta del locatore.

Tuttavia, qualora il conduttore contesti la richiesta di pagamento, spetta al locatore, in base al principio generale sull'onere della prova (art. 2697 c.c.), dimostrare i fatti costitutivi del proprio diritto di credito. La giurisprudenza ha chiarito che non è sufficiente per il locatore produrre una semplice richiesta di pagamento o una generica lista di spese. Per assolvere al proprio onere probatorio, il locatore deve fornire la prova dell'esistenza, dell'ammontare e dei criteri di ripartizione del credito richiesto. Ciò si traduce nella necessità di produrre in giudizio:

·                 Le delibere assembleari di approvazione dei bilanci (preventivi e consuntivi) e dei relativi piani di riparto delle spese .

·                 I documenti giustificativi delle spese effettivamente sostenute dal condominio e richieste a rimborso.

Come affermato dalla Suprema Corte di Cassazione:

“In tema di locazione di immobili urbani, qualora il conduttore, convenuto in giudizio per il mancato pagamento di oneri condominiali, contesti che il locatore abbia effettivamente sopportato le spese di cui chiede il rimborso o ne abbia effettuato una corretta ripartizione, incombe al locatore stesso, ai sensi dell'art. 2697 cod. civ., dare la prova dei fatti costitutivi del proprio diritto, i quali non si esauriscono nell'aver indirizzato la richiesta prevista dall'art. 9 della legge n.392 del 1978, necessaria per la costituzione in mora del conduttore e per la decorrenza del bimestre ai fini della risoluzione, ma comprendono anche l'esistenza, l'ammontare e i criteri di ripartizione del rimborso richiesto”.

In assenza di tale prova analitica, la domanda del locatore di pagamento degli oneri accessori o di risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore a tale obbligo è destinata al rigetto.

Diritti del Conduttore

A fronte dell'obbligo di rimborso, la legge riconosce al conduttore specifici diritti a sua tutela. Prima di effettuare il pagamento, il conduttore ha il diritto di ottenere dal locatore l'indicazione specifica delle spese con la menzione dei criteri di ripartizione e di prendere visione dei documenti giustificativi.

Inoltre, l'articolo 10 della Legge n. 392/1978 attribuisce al conduttore il diritto di partecipare e votare, in luogo del proprietario, nelle delibere assembleari relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e condizionamento d'aria. Ha altresì il diritto di intervenire, senza diritto di voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni. La dottrina maggioritaria e la giurisprudenza ritengono che l'onere di convocare il conduttore all'assemblea non gravi sull'amministratore, ma sul locatore, il quale deve informare tempestivamente il proprio inquilino. L'eventuale mancata informazione da parte del locatore può legittimare il conduttore a rifiutare il rimborso dei "maggiori oneri" derivanti da delibere approvate in sua assenza, ma non lo esonera dal pagamento degli oneri condominiali tout court.

Inefficacia delle Clausole di Trasferimento Diretto della Responsabilità

Il principio secondo cui il proprietario è l'unico debitore nei confronti del condominio è inderogabile nei rapporti esterni. Pertanto, una clausola nel contratto di locazione che preveda il pagamento diretto degli oneri condominiali dal conduttore all'amministratore, o che lo identifichi come debitore principale, non ha alcun effetto nei confronti del condominio.

Tale clausola regola unicamente i rapporti interni tra locatore e conduttore, potendo al più configurare una delegazione di pagamento, ma non libera il locatore dalla sua obbligazione originaria verso il condominio, né crea un nuovo rapporto obbligatorio tra condominio e conduttore .

In conclusione, l'amministratore condominiale deve sempre e solo rivolgersi al proprietario per la riscossione degli oneri. Sarà poi quest'ultimo, una volta adempiuto o comunque sorto il suo debito, a potersi rivalere sul conduttore, nei limiti e con le modalità previste dalla legge e dal contratto, e a condizione di poter provare rigorosamente la fondatezza della propria pretesa.

Se vuoi saperne di più contattaci    :

ASPPI Messina

Tel 090 9572312

Cell. 371 4138270

e-mail: info@asppime.it