Fisco e Immobili: L'Agenzia delle Entrate Prepara un'Ondata di Controlli per il Triennio 2026-2028

L'amministrazione finanziaria italiana ha delineato un piano strategico di controlli fiscali nel settore immobiliare per il triennio 2026-2028, con l'obiettivo di far emergere base imponibile e contrastare l'evasione. Come riportato nell'articolo "Casa, il fisco rilancia sui controlli catastali Attese 200mila lettere", l'Agenzia delle Entrate si appresta a inviare circa 200.000 lettere di compliance a contribuenti proprietari di immobili, focalizzando l'attenzione su due principali filoni di indagine: l'incongruenza tra i bonus edilizi fruiti e l'aggiornamento della rendita catastale, e le difformità catastali non dichiarate.

È fondamentale sottolineare che tali comunicazioni non costituiscono atti di contestazione formale, ma piuttosto inviti alla compliance. Esse offrono al contribuente la possibilità di fornire chiarimenti o di regolarizzare spontaneamente la propria posizione attraverso l'istituto del ravvedimento operoso, sanando eventuali omissioni .

1. Controlli sui Bonus Edilizi e Mancato Aggiornamento della Rendita

Il primo fronte di verifica riguarda i contribuenti che hanno beneficiato di agevolazioni fiscali per interventi edilizi, quali Superbonus, ecobonus, bonus facciate o ristrutturazioni, senza tuttavia procedere al necessario aggiornamento della rendita catastale dell'immobile. L'Agenzia prevede l'invio di 70.000 lettere dedicate a questa specifica casistica, distribuite nel triennio: 20.000 nel 2026 e 50.000 ripartite equamente tra il 2027 e il 2028.

L'analisi si concentrerà sul rapporto tra il valore catastale dell'immobile e l'importo dei lavori agevolati, specialmente nei casi in cui i crediti d'imposta siano stati ceduti. Se in una fase iniziale l'attenzione era rivolta a disallineamenti macroscopici (con un rapporto tra valore dei lavori e valore catastale superiore al 300%), la nuova strategia prevede un abbassamento della soglia di attenzione. Si prenderanno in esame anche situazioni in cui tale rapporto sia più contenuto, potenzialmente scendendo fino al 100%, al fine di individuare casi di mancato aggiornamento più difficili da rilevare. Questo ampliamento del raggio d'azione indica una volontà di passare da controlli su evasioni evidenti a un'analisi più capillare e sofisticata delle mancate dichiarazioni di variazione catastale.

2. Individuazione delle Difformità Catastali

Il secondo, e più consistente, filone di controlli mira a smascherare le difformità catastali, ovvero le discrepanze tra lo stato di fatto dell'immobile e le informazioni presenti negli archivi del Catasto. Per questa attività, è previsto l'invio di un totale di 120.000 lettere, con un numero crescente nel corso del triennio: 20.000 nel 2026, 40.000 nel 2027 e 60.000 nel 2028 [Il Sole 24 Ore 22.1.2026.pdf].

Le verifiche saranno finalizzate a individuare, ad esempio:

• Piani di edifici non dichiarati.

• Pertinenze sconosciute al fisco, come depositi o box auto.

• Ampliamenti di volumetria non registrati negli archivi catastali.

Per questa massiva operazione di controllo, l'Agenzia delle Entrate intende avvalersi di strumenti tecnologicamente avanzati. Si fa riferimento a un potenziale intervento normativo che potrebbe incaricare l'Agenzia di avviare una nuova fase di monitoraggio del territorio attraverso l'impiego di:

...«moderne tecnologie digitali di fotointerpretazione», da affiancare ai metodi più tradizionali.

Questo approccio, che sfrutta il confronto tra dati georeferenziati e banche dati catastali, permetterà di identificare le anomalie in modo più efficiente e su larga scala.

3. Strumenti Operativi e Conseguenze per i Contribuenti

L'efficacia di questa campagna di controlli sarà supportata da diversi fattori. In primo luogo, l'incremento del personale, con 2.950 nuove assunzioni effettuate presso l'Agenzia, e l'introduzione di un "superpremio" per incentivare le attività di contrasto all'evasione fiscale.

La procedura, come anticipato, inizierà con l'invio di lettere di compliance. I destinatari saranno invitati a regolarizzare la propria posizione. In caso di mancata risposta o di spiegazioni non soddisfacenti, l'Agenzia delle Entrate potrà procedere d'ufficio. La normativa prevede la possibilità per l'amministrazione di attribuire all'unità immobiliare una "rendita presunta" e di effettuare una rappresentazione cartografica schematica. Tale procedura comporterà l'addebito di oneri, tributi e sanzioni a carico dei soggetti inadempienti, portando a un recupero coattivo delle imposte evase.

In conclusione, il piano dell'Agenzia delle Entrate per il triennio 2026-2028 segna un deciso cambio di passo nella lotta all'evasione fiscale immobiliare, caratterizzato da un approccio sistematico, tecnologicamente avanzato e su vasta scala, che interesserà un numero significativo di contribuenti su tutto il territorio nazionale.

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