Locazioni Brevi 2026 : La Nuova Disciplina sull'Attività Imprenditoriale e il Regime Fiscale

Una recente modifica normativa, inserita nella legge di bilancio, ha introdotto significative novità per il settore delle locazioni brevi, ridefinendo la linea di demarcazione tra la gestione patrimoniale privata e l'attività d'impresa. La nuova disciplina abbassa la soglia numerica di immobili locati che fa scattare la presunzione di esercizio di attività imprenditoriale, con l'immediata conseguenza dell'obbligo di apertura della partita IVA per i proprietari interessati.

1. Il Nuovo Quadro Normativo e la Presunzione di Imprenditorialità

La principale innovazione consiste nella modifica dei criteri quantitativi per la qualificazione dell'attività di locazione breve come imprenditoriale. Secondo le nuove disposizioni, la destinazione alla locazione breve di tre o più appartamenti è ora considerata attività d'impresa a tutti gli effetti.

Il nuovo regime fiscale si articola come segue:

• Primo immobile: Si applica l'aliquota del 21% della cedolare secca.

• Secondo immobile: L'aliquota della cedolare secca sale al 26%.

• Dal terzo immobile in poi: L'attività viene presunta imprenditoriale, con l'obbligo di aprire una partita IVA e la conseguente impossibilità di avvalersi del regime della cedolare secca.

Questa modifica rappresenta un notevole inasprimento rispetto alla disciplina precedente, contenuta nell'art. 1, comma 595, della legge n. 178/2020, la quale fissava la presunzione di attività imprenditoriale al superamento della soglia di quattro appartamenti destinati alla locazione breve [Tribunale di La Spezia, Sentenza n.150 del 13 febbraio 2024][Corte Cost., sentenza n. 94 del 29 maggio 2024]. La novità, con effetto immediato, impone ai proprietari che rientrano nella nuova casistica di adeguarsi rapidamente ai conseguenti obblighi contabili, amministrativi e fiscali.

2. La Distinzione tra Gestione Patrimoniale e Attività d'Impresa

Il fulcro della questione risiede nella distinzione, fondamentale sia a livello civilistico che fiscale, tra la mera gestione di un patrimonio immobiliare e l'esercizio di un'attività d'impresa. La giurisprudenza ha costantemente affermato che la semplice locazione di immobili non integra di per sé un'attività commerciale, la quale richiede un'organizzazione e un'abitualità che trascendano la mera gestione conservativa e la valorizzazione del proprio patrimonio [Cass. Civ., Sez. 5, N. 19472 del 15-07-2025].

Tuttavia, il legislatore è intervenuto a più riprese per delineare con maggiore certezza i confini, specialmente nel settore delle locazioni turistiche. L'art. 4 del D.L. n. 50/2017 definisce le locazioni brevi come "contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni [...] stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa" [Corte Cost., sentenza n. 94 del 29 maggio 2024]. La normativa successiva, inclusa quella attuale, ha quindi introdotto una presunzione legale basata su un criterio quantitativo (il numero di immobili) per stabilire quando si supera la soglia della gestione privata e si entra nell'ambito imprenditoriale.

L'apertura della partita IVA, resa obbligatoria dalla nuova norma, è l'atto formale che sancisce l'inizio di un'attività d'impresa, come evidenziato anche dalla giurisprudenza di merito [Tribunale Di Avellino, Sentenza n.1056 del 8 Novembre 2024].

L'art.35 del D.P.R. n. 633 del 1972, infatti, prevede espressamente che "I soggetti che intraprendono l'esercizio di un'impresa, arte o professione nel territorio dello Stato, o vi istituiscono una stabile organizzazione, devono farne dichiarazione entro trenta giorni ad uno degli uffici locali dell'Agenzia delle entrate [...]" [Tribunale Di Avellino, Sentenza n.1056 del 8 Novembre 2024].

3. Conseguenze Fiscali e Amministrative

Il passaggio al regime d'impresa comporta una serie di conseguenze rilevanti per il locatore.

1. Inapplicabilità della Cedolare Secca: Il regime della cedolare secca, disciplinato dall'art. 3 del D.Lgs. n. 23/2011, è un'opzione di tassazione sostitutiva riservata alle persone fisiche che locano immobili abitativi al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa, arte o professione [Cass. Civ., Sez. 5, N. 30016 del 13-11-2025][Cass. Civ., Sez. 5, N. 12395 del 07-05-2024]. Con l'obbligo di apertura della partita IVA, tale regime non è più accessibile.

2. Tassazione del Reddito: I canoni di locazione non saranno più qualificati come "redditi fondiari", ma concorreranno alla formazione del "reddito d'impresa". Ciò significa che la tassazione non avverrà più sul canone ridotto forfettariamente, ma sul risultato economico effettivo dell'attività (ricavi meno costi), soggetto a IRPEF e relative addizionali. In alternativa, qualora ne ricorrano i presupposti, il contribuente potrà optare per il regime forfettario.

3. Obblighi Contabili e Amministrativi: L'esercizio di un'attività d'impresa comporta l'assoggettamento a una serie di obblighi, tra cui la tenuta delle scritture contabili, la fatturazione elettronica, le liquidazioni periodiche dell'IVA e la presentazione di dichiarazioni fiscali più complesse. Come sottolineato dal presidente di Confedilizia, si tratta di un aggravio significativo per i proprietari.

4. Differenza con Altre Forme di Ospitalità Turistica

È fondamentale distinguere la locazione breve, anche se esercitata in forma imprenditoriale, da altre attività ricettive come l'affittacamere o il bed & breakfast. La giurisprudenza ha chiarito che la locazione di un appartamento ammobiliato ad uso turistico è una mera locazione e non una struttura ricettiva, a differenza delle altre tipologie che implicano la fornitura di servizi aggiuntivi alla persona (come la colazione o il riassetto giornaliero dei locali) e sono considerate intrinsecamente attività d'impresa [Tribunale di La Spezia, Sentenza n.150 del 13 febbraio 2024].

Una sentenza del Tribunale di La Spezia ha precisato questo punto, basandosi sulla normativa regionale:

L’art. 1 comma 3 della citata Legge regionale prevede infatti testualmente che “La presente legge disciplina, altresì, gli appartamenti ammobiliati ad uso turistico di cui al Titolo VI, che, in quanto mere locazioni a fini turistici, non sono strutture ricettive” [Tribunale di La Spezia, Sentenza n.150 del 13 febbraio 2024].

Pertanto, mentre attività come l'affittacamere sono sempre imprenditoriali, la locazione breve lo diventa solo al superamento della soglia numerica stabilita dal legislatore.

In conclusione, la nuova normativa sulle locazioni brevi segna un'ulteriore stretta del legislatore su un mercato in forte espansione, con l'obiettivo di garantire maggiore trasparenza e contrastare l'evasione fiscale [Corte Cost., sentenza n. 94 del 29 maggio 2024]. Sebbene la relazione tecnica alla manovra stimi un impatto economico limitato, dato che la maggior parte dei locatori gestisce un singolo immobile, per i proprietari di tre o più unità la modifica comporta un cambiamento radicale, trasformandoli da meri gestori di patrimonio a imprenditori a tutti gli effetti, con tutti gli oneri che ne derivano.

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