L'Applicabilità della Cedolare Secca alle Locazioni con Conduttore Impresa: la Questione Rimessa alle Sezioni Unite

La questione relativa all'applicabilità del regime fiscale della "cedolare secca" ai contratti di locazione ad uso abitativo stipulati da un locatore persona fisica con un conduttore che agisce nell'esercizio di un'attività d'impresa, come nel caso dei contratti ad uso foresteria, è al centro di un complesso dibattito giurisprudenziale e normativo. Un recente contrasto interpretativo all'interno della Corte di Cassazione ha reso necessario l'intervento delle Sezioni Unite per dirimere la materia in modo definitivo [Cass. Civ., Sez. 5, N. 30016 del 13-11-2025].

Il Quadro Normativo di Riferimento

Il regime della cedolare secca è stato introdotto dall'articolo 3 del Decreto Legislativo 14 marzo 2011, n. 23, come opzione fiscale alternativa all'ordinaria tassazione IRPEF per i redditi derivanti da locazioni di immobili abitativi [Cass. Civ., Sez. 5, N. 12395 del 07-05-2024][Tribunale Di Catania, Sentenza n.1072 del 10 Marzo 2025]. La norma, nelle sue disposizioni chiave, stabilisce:

1. Requisiti Soggettivi e Oggettivi (comma 1): La facoltà di optare per la cedolare secca è concessa al "proprietario o il titolare di diritto reale di godimento di unità immobiliari abitative locate ad uso abitativo" [Cass. Civ., Sez. 5, N. 12395 del 07-05-2024].

2. Esclusione (comma 6): Il regime non si applica "alle locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate nell'esercizio di una attività d'impresa, o di arti e professioni" [Cass. Civ., Sez. 5, N. 12395 del 07-05-2024].

3. Deroga Specifica (comma 6-bis): L'opzione è esercitabile anche per unità abitative locate a cooperative o enti senza scopo di lucro, a condizione che vengano sublocate a studenti universitari [Cass. Civ., Sez. 5, N. 30016 del 13-11-2025][Cass. Civ., Sez. 5, N. 12395 del 07-05-2024].

Il fulcro del dibattito risiede nell'interpretazione del comma 6: l'esclusione si riferisce alla sola attività del locatore o si estende anche al caso in cui sia il conduttore a stipulare il contratto nell'esercizio della propria attività imprenditoriale o professionale?

L'Orientamento Giurisprudenziale Favorevole all'Applicazione

Tra il 2024 e il 2025, la Corte di Cassazione ha prodotto diverse pronunce che hanno sposato un'interpretazione estensiva della norma, ammettendo l'applicazione della cedolare secca anche quando il conduttore è un soggetto Iva. Sentenze come la n. 12395/2024 e le successive nn. 12076/2025 e 12079/2025 hanno stabilito un principio di diritto chiaro [Cass. Civ., Sez. 5, N. 12395 del 07-05-2024][Cass. Civ., Sez. 5, N. 12079 del 07-05-2025][Cass. Civ., Sez. 5, N. 12076 del 07-05-2025].

Secondo questo orientamento:

«in tema di redditi da locazione, il locatore può optare per il regime della c.d. cedolare secca anche nell’ipotesi in cui il conduttore concluda il contratto di locazione ad uso abitativo nell’esercizio della sua attività professionale, atteso che l’esclusione di cui all’art. 3, comma 6, d.lgs. n. 23/2011 si riferisce esclusivamente alle locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate dal locatore nell’esercizio di una attività d’impresa o di arti e professioni» [Cass. Civ., Sez. 5, N. 12079 del 07-05-2025][Cass. Civ., Sez. 5, N. 12076 del 07-05-2025].

Le motivazioni alla base di questa interpretazione si fondano su diversi pilastri argomentativi:

• Centralità del Locatore: La scelta del regime fiscale è attribuita esclusivamente al locatore, senza che il conduttore possa incidere su di essa. Di conseguenza, l'esclusione prevista dal comma 6 deve logicamente riferirsi solo all'attività del locatore [Cass. Civ., Sez. 5, N. 12395 del 07-05-2024].

• Interpretazione Letterale: I primi commi dell'art. 3 fanno esplicito riferimento alla "decisione del locatore", suggerendo che i requisiti soggettivi vadano valutati solo in capo a quest'ultimo [Cass. Civ., Sez. 5, N. 30912 del 25-11-2025].

• Ratio Legis: La finalità della norma non è solo contrastare l'evasione fiscale, ma anche facilitare il reperimento di immobili ad uso abitativo e sostenere la conservazione del patrimonio immobiliare. Tali esigenze possono sorgere anche nell'ambito di attività imprenditoriali, ad esempio per alloggiare dipendenti e collaboratori [Cass. Civ., Sez. 5, N. 12395 del 07-05-2024].

• Irrilevanza del comma 6-bis: La deroga per le cooperative e gli enti non profit non esclude la regola generale. Essa disciplina una fattispecie specifica (la sublocazione a studenti universitari) che prescinde dalla natura del contratto "madre" e non può essere usata per limitare l'ambito applicativo generale del regime [Cass. Civ., Sez. 5, N. 12395 del 07-05-2024][Cass. Civ., Sez. 5, N. 12079 del 07-05-2025].

Questo filone giurisprudenziale, tuttavia, non è mai stato recepito dall'Agenzia delle Entrate, la quale ha sempre mantenuto una posizione restrittiva, ritenendo opportuno attendere un consolidato indirizzo interpretativo a tutela delle esigenze di gettito erariale.

La Svolta: l'Ordinanza di Rimessione alle Sezioni Unite

Il contrasto è giunto a un punto di svolta con l'ordinanza interlocutoria n. 30016 del 13 novembre 2025, con cui la Sezione Tributaria della Cassazione ha deciso di rimettere la questione alle Sezioni Unite, dubitando della correttezza dell'orientamento precedente [Cass. Civ., Sez. 5, N. 30016 del 13-11-2025][Cedolare secca all’inquilino impresa ancora lontana- la partita passa alle Sezio.pdf].

L'ordinanza sviluppa una critica serrata all'interpretazione estensiva, proponendo una lettura più restrittiva basata sulle seguenti argomentazioni:

1. Interpretazione Sistematica e Letterale del Comma 6: L'ordinanza critica l'approccio delle sentenze precedenti, ritenendolo fondato "solo sulla lettura del primo comma della disposizione" [Cass. Civ., Sez. 5, N. 30016 del 13-11-2025][Cedolare secca all’inquilino impresa ancora lontana- la partita passa alle Sezio.pdf]. Sostiene invece che la formulazione del comma 6, "ampia e perentoria", postuli una regola generale di esclusione quando il rapporto sia stipulato "nell'esercizio di una attività d'impresa, o di arti e professioni", senza specificare se tale esercizio debba riferirsi solo al locatore. L'uso del plurale "persone fisiche" in una versione precedente della norma (poi modificata) e la formulazione impersonale del comma 6 suggerirebbero che il legislatore abbia inteso considerare entrambe le parti del contratto [Cass. Civ., Sez. 5, N. 30016 del 13-11-2025].

2. Natura del Contratto ad Uso Foresteria: Viene sottolineato che il contratto ad uso foresteria ha una natura intrinsecamente "aziendale", essendo concluso da un'impresa per soddisfare esigenze legate alla propria organizzazione. Questo rafforza l'idea che tale tipologia contrattuale ricada nell'ambito dell'esclusione prevista dal comma 6 [Cass. Civ., Sez. 5, N. 30016 del 13-11-2025].

3. Ruolo del Comma 6-bis: Contrariamente all'orientamento precedente, l'ordinanza interpreta il comma 6-bis come un'eccezione che conferma una regola generale di esclusione. Se la cedolare fosse stata generalmente applicabile ai conduttori-impresa, non ci sarebbe stato bisogno di un intervento legislativo per ammetterla in un caso così specifico (locazione a cooperative per sublocazione a studenti). L'esistenza di questa deroga "spinge a ritenere che con detta disposizione il legislatore abbia dato per scontato che prima di essa il contratto di locazione con conduttore-persona giuridica non potesse godere del regime speciale" [Cass. Civ., Sez. 5, N. 30016 del 13-11-2025].

4. Principio di Stretta Interpretazione delle Norme Agevolative: L'ordinanza richiama il principio consolidato secondo cui le norme fiscali di agevolazione sono di "stretta interpretazione" e non ammettono applicazioni estensive o analogiche. Ammettere la cedolare secca nei casi di conduttore-impresa costituirebbe un'operazione interpretativa non consentita, in quanto estenderebbe il beneficio oltre i casi espressamente previsti dal legislatore [Cass. Civ., Sez. 5, N. 30016 del 13-11-2025].

In sintesi, l'ordinanza 30016/2025 ritiene che l'opzione del locatore sia solo "l'innesco operativo dell'agevolazione", ma non ne esaurisca le condizioni. Tra queste, va annoverata la circostanza che il contratto non sia concluso, da ambo le parti, nell'esercizio di un'attività d'impresa [Cass. Civ., Sez. 5, N. 30016 del 13-11-2025][Cedolare secca all’inquilino impresa ancora lontana- la partita passa alle Sezio.pdf].

Conclusioni e Prospettive Future

La rimessione della questione alle Sezioni Unite da parte dell'ordinanza n. 30016/2025, motivata dalla "rilevanza giuridica della questione e le diffuse conseguenze che la soluzione scelta produrrebbe sul piano pratico", segna un momento cruciale [Cass. Civ., Sez. 5, N. 30016 del 13-11-2025]. La decisione delle Sezioni Unite è attesa per fornire una risposta definitiva e vincolante, ponendo fine all'incertezza che ha caratterizzato la materia. Nel frattempo, altre cause pendenti sullo stesso tema sono state rinviate a nuovo ruolo in attesa della pronuncia [Cass. Civ., Sez. 5, N. 30912 del 25-11-2025][Cass. Civ., Sez. 5, N. 30910 del 25-11-2025].

La futura sentenza avrà un impatto significativo non solo sui contenziosi in corso, ma anche sulle scelte future dei proprietari di immobili, delineando in modo chiaro e incontrovertibile i confini di applicabilità di uno dei regimi fiscali più rilevanti nel settore delle locazioni abitative.

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