IMU 2025: Saldo, Esenzioni e Orientamenti Giurisprudenziali

asppimessina
8 dic 2025
Tempo di lettura: 5 min

In vista della scadenza del 16 dicembre 2025 per il versamento del saldo dell'Imposta Municipale Propria (IMU), è fondamentale per i contribuenti effettuare una verifica puntuale degli importi dovuti. La disciplina dell'IMU, come riformata dalla Legge n. 160/2019, presenta diverse complessità, ulteriormente arricchite da recenti interventi normativi e da consolidati orientamenti giurisprudenziali che ne chiariscono l'applicazione.

1. Calcolo del Saldo e Determinazione delle Aliquote

Il versamento della rata a saldo dell'IMU per l'anno 2025 deve essere eseguito a conguaglio, sulla base delle aliquote deliberate dai Comuni e pubblicate sul portale del Dipartimento delle Finanze del Ministero dell'Economia e delle Finanze (MEF) entro la data del 28 ottobre [LEGGE 27 dicembre 2019, n. 160]. La normativa di riferimento, l'articolo 1, comma 762, della Legge n. 160/2019, stabilisce che il calcolo del saldo deve tenere conto di tali delibere, che potrebbero essere variate rispetto a quelle utilizzate per il calcolo dell'acconto di giugno [LEGGE 27 dicembre 2019, n. 160].

È importante sottolineare che per il 2025, il D.L. n. 84/2025 ha concesso una proroga ai Comuni per l'approvazione o la riapprovazione del prospetto delle aliquote. Ciò rende indispensabile una nuova verifica sul sito del MEF prima di procedere al pagamento del saldo, anche se il prospetto fosse già stato consultato in occasione dell'acconto .

In caso di discordanza tra quanto previsto dal regolamento comunale e il prospetto delle aliquote pubblicato sul portale ministeriale, il contribuente deve fare esclusivo riferimento a quest'ultimo [LEGGE 27 dicembre 2019, n. 160]. Qualora, in via eccezionale, un Comune non abbia pubblicato il prospetto, si dovranno applicare le aliquote di base previste dalla normativa nazionale, non operando la regola della conferma tacita delle aliquote dell'anno precedente.

2. La Base Imponibile

Il presupposto dell'IMU è il possesso di immobili, inteso come titolarità del diritto di proprietà o di altro diritto reale [Tribunale Ordinario Pavia, sez. S3, sentenza n. 716/2023][Cass. Civ., Sez. 5, N. 13122 del 27-04-2022]. L'imposta ha natura di imposta reale e patrimoniale, non personale, colpendo l'immobile in sé come indice di capacità contributiva, a prescindere dalla sua redditività effettiva [Corte Di Appello Di Palermo, Sentenza n.239 del 9 Marzo 2025][Corte Cost., sentenza n. 49 del 23 aprile 2025]. La base imponibile varia a seconda della tipologia di immobile:

Fabbricati: Si calcola partendo dalla rendita catastale iscritta al 1° gennaio dell'anno di imposizione, rivalutata del 5% e moltiplicata per i coefficienti specifici per ogni categoria catastale.
Aree Fabbricabili: La base imponibile è costituita dal valore venale in comune commercio al 1° gennaio. La giurisprudenza ha chiarito che l'edificabilità di un'area si desume dalla qualificazione attribuita nel piano regolatore generale, anche se solo adottato e non ancora approvato [Cass. Civ., Sez. 5, N. 26921 del 07-10-2025]. I Comuni possono deliberare valori venali di riferimento per agevolare i contribuenti.
Terreni Agricoli: Per i terreni ancora soggetti a IMU, la base imponibile si ottiene rivalutando il reddito dominicale del 25% e moltiplicandolo per 135.

Una volta determinata l'imposta lorda (base imponibile per aliquota), questa va rapportata alla quota e ai mesi di possesso nell'anno.

3. Riduzioni d'Imposta e Agevolazioni

La normativa prevede diverse riduzioni della base imponibile o dell'imposta:

Immobili inagibili o inabitabili: La base imponibile è ridotta del 50% per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, limitatamente al periodo dell'anno in cui sussistono tali condizioni [Cass. Civ., Sez. 5, N. 10394 del 21-04-2025]. La Corte di Cassazione ha specificato che tale riduzione spetta anche in assenza di una richiesta formale, qualora lo stato di inagibilità sia già noto al Comune, in applicazione del principio di collaborazione e buona fede tra amministrazione e contribuente [Cass. Civ., Sez. 5, N. 26921 del 07-10-2025].
Immobili di interesse storico o artistico: È prevista una riduzione del 50% della base imponibile. Se tali immobili sono anche inagibili, le due riduzioni sono cumulabili, portando a un'imposizione sul 25% della base imponibile.
Immobili locati a canone concordato: L'imposta è ridotta del 25% .
Immobili in comodato a parenti: Al rispetto di specifiche condizioni normative, è prevista una riduzione del 50% della base imponibile.

4. L'Esenzione per gli "Immobili Merce"

Un tema di particolare rilevanza, oggetto di numerosi interventi della Corte di Cassazione, riguarda l'esenzione per i cosiddetti "immobili merce". L'articolo 1, comma 751, della Legge n. 160/2019, ha introdotto, a decorrere dal 1° gennaio 2022, l'esenzione dall'IMU per i fabbricati costruiti e destinati dall'impresa costruttrice alla vendita, a condizione che tale destinazione permanga e che non siano locati. La giurisprudenza di legittimità ha fornito interpretazioni restrittive su questa agevolazione.

Divieto di locazione parziale: La Corte di Cassazione, con le ordinanze n. 10394/2025 e n. 18944/2025, ha stabilito che l'esenzione non è applicabile per l'intera annualità qualora l'immobile sia stato locato, anche solo per una frazione dell'anno. L'agevolazione non è frazionabile e la locazione, anche transitoria, ne determina la perdita totale per il periodo d'imposta di riferimento [Cass. Civ., Sez. 5, N. 10394 del 21-04-2025][Cass. Civ., Sez. 5, N. 18944 del 10-07-2025].
Ambito di applicazione: L'esenzione è limitata ai soli fabbricati di "nuova costruzione". Non si estende, quindi, agli immobili acquistati e successivamente ristrutturati dall'impresa, anche se destinati alla vendita (Cass. n. 10392/2025). Questa interpretazione si pone in contrasto con precedenti chiarimenti del MEF.
Obbligo dichiarativo "a pena di decadenza": L'aspetto più critico riguarda l'onere dichiarativo. La Corte di Cassazione ha affermato in modo costante che per beneficiare dell'esenzione, il contribuente deve presentare un'apposita dichiarazione IMU, a pena di decadenza dal beneficio [Cass. Civ., Sez. 5, N. 8357 del 30-03-2025]. Con le sentenze n. 8357/2025 e n. 28452/2025, è stato ulteriormente precisato che tale dichiarazione deve essere presentata per ciascuna annualità per cui si richiede l'esenzione. Questo perché le condizioni per il beneficio (destinazione alla vendita e assenza di locazione) sono "potenzialmente variabili da periodo a periodo" e devono essere comunicate all'ente impositore per verificarne la permanenza [Cass. Civ., Sez. 5, N. 8357 del 30-03-2025][Cass. Civ., Sez. 5, N. 28452 del 27-10-2025] . Pertanto, per l'anno 2025, la dichiarazione IMU dovrà essere presentata entro il 30 giugno 2026.

In tema di IMU, le condizioni per l'esenzione dei cd. "beni-merce" non locati devono essere oggetto di specifica indicazione nella denuncia IMU, da presentare relativamente a ciascuna annualità per la quale si chiede l'applicazione dell'esonero, trattandosi di fatti potenzialmente variabili da periodo a periodo, da portarsi a conoscenza dell'Ente impositore circa la loro permanenza [Cass. Civ., Sez. 5, N. 28452 del 27-10-2025].

5. Altre Esenzioni Rilevanti

Attività Sportive: L'articolo 6-bis del D.L. n. 84/2025 ha introdotto un nuovo adempimento per i Comuni, i quali devono individuare i corrispettivi medi per le attività sportive svolte con modalità concorrenziali. In assenza di tale individuazione, per le associazioni e società sportive dilettantistiche, l'esenzione IMU è garantita dalla semplice iscrizione nel registro nazionale delle attività sportive dilettantistiche .
Enti non commerciali: L'esenzione per gli immobili utilizzati da enti non commerciali per lo svolgimento di attività istituzionali con modalità non commerciali è subordinata alla coesistenza di un requisito soggettivo (natura non commerciale dell'ente) e uno oggettivo (utilizzo diretto dell'immobile per le finalità meritevoli previste dalla legge) [Cass. Civ., Sez. 5, N. 32690 del 16-12-2024][Cass. Civ., Sez. 5, N. 17679 del 26-06-2024].
Eventi Sismici: La Legge di Bilancio 2024 (L. 213/2023) ha previsto esenzioni per gli anni 2024 e 2025 per i fabbricati inagibili o distrutti a seguito di specifici eventi sismici in Umbria e Marche [LEGGE 30 dicembre 2023, n. 213].

In conclusione, il pagamento del saldo IMU 2025 richiede un'attenta analisi della propria situazione immobiliare, la verifica puntuale delle aliquote pubblicate dal proprio Comune e una profonda conoscenza degli orientamenti giurisprudenziali, specialmente per quanto riguarda le fattispecie di esenzione, che sono soggette a interpretazione restrittiva e a precisi oneri dichiarativi a carico del contribuente.

La scheda di calcolo Imu

Contribuente che possiede un’abitazione locata a canone concordato, con rendita pari a 750 euro- – Aliquota 8,6 per mille.