GLI ABUSI EDILIZI CHE INCIDENZA HANNO SULLE DETRAZIONI FISCALI RELATIVE AGLI INTERVENTI EDILIZI

a cura dell' Avv. Pietro Ruggeri, presidente ASPPI Messina



QUAL’ È LA NORMATIVA CHE RICONOSCE LE DETRAZIONI FISCALI SUGLI INTERVENTI EDILIZI?


L’ art. 16 – bis del D.P.R. 22.12.1986 N.917, prevede la possibilità, per chi detiene l’immobile sulla base di un titolo idoneo, di detrarre dall’imposta lorda dovuta un importo pari al 36 per cento delle spese sostenute e documentate per un ammontare complessivo delle stesse non superiore, comunque, a 48.000,00. Questa detrazione riguarda ogni unità immobiliare residenziale e le relative pertinenze, nel caso vengano effettuati interventi edilizi che rientrano nell’ art. 3 comma 1 lettere b), c) e d) del testo unico dell’edilizia (Decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001 n. 380 )

Gli interventi edilizi contemplati dall’ art. 3 comma 1 del D.P.R. n.380 del 6.6.2001 sono : lettera b) "interventi di manutenzione straordinaria" ; lettera c) "interventi di restauro e di risanamento conservativo" ; lettera d) "interventi di ristrutturazione edilizia"


QUALI SONO GLI ADEMPIMENTI NECESSARI PER USUFRUIRE DELLE SUDDETTE DETRAZIONI?


Il decreto del Ministero Finanze n. 41 del 18.2.1998, prevede all’ art. 1 gli adempimenti necessari che devono essere svolti per vedersi riconosciuti i benefici fiscali sopra indicati e relativi agli interventi edilizi da effettuare.

In particolare l’art. 1, del citato decreto, prescrive per tale riconoscimento i seguenti adempimenti:

a) indicare nella dichiarazione dei redditi i dati catastali identificativi dell'immobile e se i lavori sono effettuati dal detentore, gli estremi di registrazione dell'atto che ne costituisce titolo;

b) comunicare preventivamente all'azienda sanitaria locale territorialmente competente, mediante raccomandata, la data di inizio dei lavori;

c) conservare ed esibire, previa richiesta degli uffici finanziari, le fatture o le ricevute fiscali comprovanti le spese effettivamente sostenute per la realizzazione degli interventi di recupero del patrimonio edilizio e la ricevuta del bonifico bancario attraverso il quale è stato effettuato il pagamento;

d) trasmettere, per i lavori il cui importo complessivo supera la somma di euro 51.645,69, dichiarazione di esecuzione dei lavori sottoscritta da un soggetto iscritto negli albi degli ingegneri, architetti e geometri ovvero da altro soggetto abilitato all'esecuzione degli stessi.


LA PRESENZA DI ABUSI EDILIZI CONSENTE LA POSSIBILITA’ DI USUFRUIRE DELLE DETRAZIONI SOPRA PREVISTE ?


L’ art. 4 lettera c ) del Decreto Ministero Finanze n.41 del 18.2.1998, ma anche l’ art. 49 del D.P.R. 380 del 2001 (testo unico dell’edilizia) escludono chiaramente la possibilità di usufruire dei benefici fiscali in presenza di difformità o abusi edilizi .


SUPERBONUS, COSA HA PREVISTO IL DECRETO SEMPLIFICAZIONI PER EVENTUALI ABUSI EDILIZI ?


In merito ai lavori che riguardano il superbonus, regolamentato dal decreto rilancio ( D.L. 34/2020 ), gli abusi edilizi che possono compromettere la possibilità di usufruire delle agevolazioni fiscali sono state riscritte dal ‘‘decreto semplificazioni’’ (D.L.77/2021 convertito nella legge n. 108 del 29.7.2021 ) che ha modificato al comma 13 ter l’ art. 119 del decreto rilancio .

In sintesi, per poter beneficiare delle agevolazioni fiscali previsti dal superbonus, anche in presenza di abusi ed evitare quindi la perdita del beneficio fiscale (prevista dall’ art. 49 del testo unico dell’edilizia), è necessario :

a) la presentazione della CILA (comunicazione inizio lavori asseverata);

b) che gli interventi che verranno realizzati dovranno essere conformi alla CILA presentata;

c) la conformità delle attestazioni degli asseveratori allo stato di fatto;

tutto ciò comporta, per evitare la revoca della detrazione fiscali, la necessità di riportare uno stato dei luoghi veritiero.

La presenza di abusi non comporterà la revoca della pratica della detrazione del superbonus né rallenterà la relativa pratica edilizia, ma sarà necessario sanare gli abusi, ove sia possibile, indicati nella CILA.

Inoltre, il comma 5 bis dell’ art. 119 del decreto rilancio ha previsto che le violazioni meramente formali, che non arrecano pregiudizio all'esercizio delle azioni di controllo, non comportano la decadenza delle agevolazioni fiscali limitatamente alla irregolarità od omissione riscontrata.

Nel caso in cui, invece, si dovessero riscontrare delle violazioni rilevanti, ai fini dell’erogazione degli incentivi, la decadenza dal beneficio si applicherà limitatamente al singolo intervento oggetto di irregolarità od omissione.


CHE INCIDENZA HANNO GLI ABUSI EDILIZI PER LE DETRAZIONI FISCALI DIVERSE DAL SUPERBONUS?


Per tutti gli altri interventi che prevedono delle detrazioni fiscali ( bonus facciate, bonus ristrutturazioni al 50%, ecobonus e sisma bonus ) la presenza di abusi edilizi impedisce, fino alla effettiva sanatoria, la presentazione della pratica edilizia e pregiudica le relative detrazioni fiscali.

Infatti, il decreto semplificazione che ha modificato il comma 13 ter dell’ art. 119 D.L.34/2020 (decreto rilancio) è stato previsto solo per il superbonus, per tutti gli altri interventi edilizi sarà necessario accertare, preventivamente, lo stato legittimo dell’immobile per la realizzazione di qualsiasi tipo di intervento che consenta le detrazioni fiscali.



ALCUNE INCERTEZZE POSSONO METTERE A RISCHIO IL SUPERBONUS ?


- I controlli da parte dell’urbanistica, finalizzati ad accertare lo stato dei luoghi rappresentato nella presentazione della ‘‘CILA superbonus’’ ed i progetti originariamente presentati approvati e presenti in archivio, potrebbero determinare, di fatto, un autodenuncia per difformità rispetto all’ ultimo progetto approvato, quali potrebbero essere in questi casi le conseguenze ?;

- Nel caso in cui la difformità riguardi il volume e la superficie utile dell’immobile, in presenza di un controllo dell’urbanistica, cosa accade? si dovrà demolire la parte abusiva magari col cappotto già realizzato e/o con i pannelli fotovoltaici già installati sul tetto?

- Quale sarà l’indicazione e l’interpretazione della giurisprudenza quando inizieranno i procedimenti sul superbonus? potrà prevedere la decadenza dal superbonus in presenza di gravi abusi (aumento di volume e superficie utile)?

Queste ipotesi, insieme ad altre, fra poco tempo potrebbero trasformarsi in situazioni reali da dover affrontare e che oggi non è ben chiaro a quali conseguenze possano comportare.


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