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CORONAVIRUS, CRISI DELLE LOCAZIONI COMMERCIALI

Aggiornato il: apr 12






In questo grave periodo di crisi economica causato dall’ avvento del Coronavirus, uno dei problemi che non può essere trascurato dal Governo è quello relativo ai contratti di locazione.

In questa occasione, esamineremo in particolare i contratti ad uso commerciale, che a causa della chiusura delle relative attività, i conduttori, oggi, si trovano in grande difficoltà economica e ciò fa sorgere le prime tensioni con i locatori


QUALI SONO LE PROBLEMATICHE CHE NASCONO TRA LOCATORE E CONDUTTORE ?


È pacifico che, in linea di principio, il conduttore non possa sospendere il pagamento del canone, salvo il caso in cui l'immobile sia materialmente inutilizzabile, circostanza di cui il conduttore deve fornire prova. È altrettanto ovvio che l'immobile debba essere messo in condizioni di poter essere utilizzato.

Con le restrizioni disposte dal Governo, nella decretazione d’urgenza vi è l'impossibilità di svolgere le attività commerciali, tali provvedimenti coinvolgono quasi tutti gli esercenti commerciali, tranne quelli che erogano servizi ritenuti necessari . Tali restrizioni, che comportano la chiusura dell’esercizio commerciale , e’ evidente, che non sono imputabili a nessuna delle parti del contratto di locazione, ma dovute ad una emergenza straordinaria per la tutela della salute pubblica.

Alla disposta chiusura degli esercizi commerciali, purtroppo, non è seguita alcuna misura a sostegno del pagamento dei canoni di locazioni, intervento, questo, che sarebbe stato necessario adottare sia per le locazioni commerciali che per quelle ad uso abitativo.

Pertanto, i conduttori delle attività commerciali si ritrovano a dove far fronte, comunque, al canone di locazione ma senza avere più incassi a causa della sospensione momentanea dell’ attività . Tutto ciò crea delle problematiche serie ai conduttori per il pagamento dei canoni che si riversano, incolpevolmente, sui locatori, attualmente, non esentati a pagare le tasse per i canoni che non vengono percepiti.

COME E’ POSSIBILE RISOLVERE TALE PROBLEMATICA IN ATTESA DI UN AUSPICABILE PROVVEDIMENTO DEL GOVERNO ?

In tale situazione, il conduttore potrebbe invocare l’impossibilità sopravvenuta o l’eccessiva onerosità della sua prestazione di corrispondere il canone di locazione . Tuttavia, le limitazioni disposte, che hanno comportato la chiusura degli esercizi commerciali, certamente non sono ricollegabili alla prestazione principale del locatore, e cioè quella di mettere a disposizione i locali. Inoltre, la chiusura temporanea delle attività, che dovrebbe limitarsi a poche settimane, non renderebbe impossibile la prestazione del conduttore di pagare il canone, ma potrebbe semmai posticipare il versamento del canone una volta cessata l’emergenza .

Al di là di quella che è la libertà delle parti, ai fini di una bonaria risoluzione della controversia, si può ragionevolmente ritenere che gli impatti del COVID-19 si presentino come fattori esterni alla causa contrattuale. Infatti, l'oggetto del contratto di locazione consiste essenzialmente nella consegna del bene, e la causa locativa non contempla limitazioni “esogene”, che possono avere impatto sull' uso del bene, salvo che per fatto di terzi che possano turbarne il godimento o altre cause riconducibili comunque al proprietario, tra le quali non rientra l’emergenza in atto, che si qualificherebbe come causa di forza maggiore, ma esterna al contratto.

Pertanto, alla luce di questa prospettazione, eventuali interruzioni o riduzioni nel pagamento del canone, salvo vi sia un accordo fra le parti, devono considerarsi inadempimenti che non possono giustificarsi con l’eccessiva onerosità .

Occorre precisare che nella predetta decretazione e nello specifico nel Decreto “CURA ITALIA”, D.L. n. 18 del 17/03/2020, all’art. 65 è previsto per i conduttori un credito d’imposta nella misura del 60% dell’ammontare del canone di locazione, relativo al mese di marzo 2020 (solo per immobili di categoria catastale C/1). Tale misura appare, comunque, insufficiente anche perché nel mese di marzo le attività commerciali, molto probabilmente, rimanendo chiuse, avranno un fatturato irrilevante ai fini del beneficio del credito d’imposta previsto . Inoltre, allo stato tale credito d’imposta gli verrebbe riconosciuto anche se non dovessero continuare a pagare i canoni ; mentre alcun beneficio è stato previsto per il locatore che potrebbe, fra l’altro, non percepire il canone di locazione. Tale misura, pertanto, oltre ad essere insufficiente e assolutamente inconsistente per i locatori .

QUALI POSSONO ESSERE, QUINDI, LE SOLUZIONI PER LE LOCAZIONI COMMERCIALI?

Le limitazioni imposte, relative alla temporanea chiusura di alcune attività commerciali, che comportano riduzione di utili d'impresa o ridotte capacità reddituali del soggetto conduttore, tuttavia non sono del tutto irrilevanti, ai fini del contratto, ben potendo senz’altro rientrare tra i “gravi motivi” per i quali può essere chiesta unilateralmente la cessazione del contratto, attraverso il recesso.

Tali ipotesi sembra essere piuttosto percorribile e non dovrebbe destare alcun dubbio interpretativo. In tal senso, non è rilevante se il motivo di recesso sia afferente a una causa interna o esterna (essendo soggetto semmai al libero apprezzamento del giudice in caso di contestazioni da parte del locatore circa l’irrilevanza del medesimo per insussistenza della gravità).

Nel contratto ad uso commerciale il recesso legale del conduttore, ex art. 27 c. 8 legge 392/1978, può dunque, a ragione, avvenire per gravi motivi. Per “gravi motivi” si intendono fatti estranei alla volontà del conduttore, sopravvenuti alla conclusione del contratto e tali da impedirne la prosecuzione; ad esempio, la crisi finanziaria del conduttore, tale da non consentirgli di mantenere la locazione. I motivi devono essere tali da rendere più gravosa, per il conduttore, la prosecuzione del contratto e la gravosità deve avere una connotazione oggettiva, che non si risolve in una valutazione unilaterale del conduttore sulla convenienza o meno di mantenere il rapporto.

Al riguardo si ritiene che l’emergenza derivante dal COVID-19, ove si prolungasse oltre i termini previsti, 13 aprile p.v. possa costituire una giustificata causa di disdetta.

Pertanto, trattandosi di un atto unilaterale recettizio, e non necessitando pertanto di un accordo tra le parti, occorrerà inviare una raccomandata con avviso di ricevimento all’indirizzo del proprietario o una PEC (quest’ultimo mezzo è valido solo se il mittente e il destinatario dispongono di un indirizzo di posta elettronica certificata), verificando, preliminarmente, che il contratto non preveda una specifica domiciliazione.

Tale ipotesi prevede, però, la limitazione, disposta dall’ art. 27 l. 392/78 , cioè che la comunicazione di recesso avvenga con un preavviso di sei mesi ; pertanto fino al rilascio dell’immobile il conduttore sarebbe tenuto a versare i canoni di locazione , salvo che, in considerazione della situazione di emergenza il locatore e il conduttori non trovino un accordo per il rilascio immediato dell’immobile.

Il conduttore, potrebbe , orientarsi anche verso la risoluzione del contrato per eccessiva onerosità sopravvenuta a causa del verificarsi di avvenimenti straordinari e imprevedibili, ai sensi dell’ art. 1467 c.c. Tale soluzione eviterebbe il preavviso dei sei mesi da comunicare al locatore, salvo che il proprietario voglia evitare la risoluzione, offrendo di modificare equamente le condizioni del contratto.

COSA PUO’ FARE IL CONDUTTORE CHE VUOLE MANTENERE I LOCALI E QUINDI LA SUA ATTIVITA COMMERCIALE ?

Il conduttore potrebbe invocare una impossibilità temporanea di adempiere in conseguenza della chiusura dell’esercizio commerciale, ai sensi dell’ art. 1256 del codice civile.

Infatti, in considerazione della impossibilità di esercitare l’attività commerciale, ciò determinerebbe una mancanza di incassi e quindi l’impossibilità di adempiere al pagamento del canone.

Tuttavia, seppure non vi sarebbe una responsabilità del conduttore nell’inadempimento , ciò comporterebbe, comunque, una posticipazione dell’obbligo del pagamento dei canoni e non la sua esclusione .

Pertanto, cessata l’impossibilità di aprire il proprio esercizio commerciale, il conduttore sarà tenuto al pagamento dei canoni arretrati non corrisposti.

In ultima analisi, il conduttore potrebbe invocare l’impossibilità parziale di versare il canone di locazione quando questa obbligazione sia divenuta impossibile solo in parte, ciò ai sensi dell’art. 1258 codice civile . In tal modo si libererebb della sua obbligazione corrispondendo la parte di canone che si è resa possibile versare . Tale riduzione non può essere considerata definitiva ma sarebbe limitata al permanere della situazione di emergenza , cessando quindi, quando l’immobile sarà nuovamente utilizzabile pienamente.

Alla luce di tali contrapposte e problematiche esigenze e dell’eccezionalità di tale crisi, il locatore e il conduttore potrebbero concordemente rideterminare il canone, contemperando le reciproche esigenze, esclusivamente per il periodo di chiusura effettiva dell’ attività commerciale.

Detto questo appare , comunque , opportuno , prima di determinarsi e assumere decisioni di qualsiasi genere, attendere i provvedimenti del Governo a sostegno dell’ affitto che si auspica vengano adottate, urgentemente, nei prossimi provvedimenti .

LE PROPOSTE DI ASPPI NAZIONALE AL GOVERNO

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