Ripartizione delle Spese per Infiltrazioni da Lastrico Solare: La Regola Generale e l'Eccezione per la Copertura di una Singola Unità Immobiliare

La questione della ripartizione delle spese per la manutenzione, riparazione e ricostruzione dei lastrici solari e delle terrazze a livello in ambito condominiale, specialmente in caso di danni da infiltrazione, rappresenta un tema di costante dibattito e di significativa rilevanza pratica. La normativa codicistica, integrata da una consolidata giurisprudenza, fornisce i criteri generali, ma la casistica concreta ha portato all'elaborazione di principi specifici per situazioni particolari, come quella di un lastrico solare che funge da copertura per una sola unità immobiliare.

La Disciplina Generale dell'Art. 1126 c.c. per i Lastrici Solari di Uso Esclusivo

La norma di riferimento per la ripartizione delle spese relative ai lastrici solari di uso non comune è l'articolo 1126 del Codice Civile.

Tale disposizione stabilisce un criterio di riparto specifico che deroga alla regola generale basata sui millesimi di proprietà. L'articolo prevede che:

"Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non e' comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno."

La ratio di questa norma risiede nella duplice funzione del lastrico solare di uso esclusivo: da un lato, offre un'utilità particolare e maggiore al condomino che ne ha l'uso (giustificando l'addebito di un terzo della spesa), dall'altro, svolge una funzione essenziale di copertura per l'intero edificio o per una parte di esso, a beneficio di tutti i condomini sottostanti (giustificando l'addebito dei restanti due terzi).

La giurisprudenza ha chiarito in modo univoco il significato dell'espressione "parte di questo a cui il lastrico solare serve". L'obbligo di contribuire ai due terzi della spesa non grava su tutti i condomini, ma solo su coloro le cui unità immobiliari sono comprese nella del manufatto da riparare o ricostruire.

L'obbligo, quindi, non deriva dalla generica qualità di condomino, ma dalla specifica utilità che l'immobile riceve in termini di copertura.

Restano esclusi i proprietari di appartamenti, negozi o autorimesse che, pur facendo parte dello stesso condominio, non si trovano fisicamente sotto la porzione di lastrico oggetto di intervento.

L'Applicazione del Criterio ex Art. 1126 c.c. ai Danni da Infiltrazione

Il criterio di ripartizione previsto dall'art. 1126 c.c. si applica non solo alle spese di manutenzione e ricostruzione, ma anche al risarcimento dei danni causati da infiltrazioni d'acqua provenienti dal lastrico deteriorato per difetto di manutenzione.

Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione (sentenza n. 9449/2016) hanno inquadrato la responsabilità per tali danni nell'ambito dell'art. 2051 c.c. (danno da cose in custodia), individuando una responsabilità concorrente tra il proprietario o usuario esclusivo del lastrico, quale custode del bene, e il condominio, per l'omesso adempimento degli obblighi di controllo e manutenzione delle parti comuni. Salvo la prova rigorosa di una responsabilità esclusiva di una delle parti, il concorso di responsabilità viene risolto internamente applicando proprio il criterio di riparto dell'art. 1126 c.c.

È importante sottolineare che anche il condomino proprietario dell'appartamento danneggiato dalle infiltrazioni è tenuto a contribuire alle spese di riparazione. La sua posizione di terzo danneggiato, che gli dà diritto al risarcimento, non lo esonera dall'obbligo, in qualità di condomino, di partecipare pro quota alle spese per la riparazione delle parti che servono anche la sua proprietà.

L'Eccezione: il Lastrico Solare a Copertura di una Sola Unità Immobiliare

Un'importante deviazione dalla regola generale si verifica in una specifica e non infrequente ipotesi: quella in cui il lastrico solare (o la terrazza a livello) di proprietà o uso esclusivo copre una sola unità immobiliare sottostante. Tale situazione è tipica, ad esempio, del cosiddetto "condominio minimo", composto da due soli proprietari.

In questo scenario, la Corte di Cassazione, con la sentenza n. 10534 del 21 aprile 2026, ha stabilito che il criterio di cui all'art. 1126 c.c. non può trovare applicazione. La Corte ha osservato che applicare tale norma porterebbe a un risultato iniquo: il proprietario dell'unica unità sottostante si troverebbe a sostenere i due terzi della spesa per la riparazione di un bene dal quale il proprietario esclusivo del lastrico trae un vantaggio ben maggiore.

Viene meno, in questa situazione, la ratio stessa dell'art. 1126 c.c., che è quella di bilanciare l'utilità della copertura con l'utilità aggiuntiva dell'uso esclusivo, evitando di gravare in modo sproporzionato sui condomini serviti dalla copertura.

Di conseguenza, la Cassazione ha ritenuto di dover ricorrere all'applicazione analogica di un'altra norma: l'articolo 1125 c.c., che disciplina la manutenzione e ricostruzione di soffitti, volte e solai.

La Corte ha quindi enunciato il seguente principio di diritto:

"In tema di condominio negli edifici, nel caso di infiltrazioni provenienti dal lastrico solare (o dalla terrazza a livello) di proprietà o di uso esclusivo di uno dei condomini che copra una sola unità immobiliare, il riparto delle spese di riparazione deve essere effettuato secondo il criterio di cui all'art. 1125 c.c., costituente una particolare declinazione di quello sancito dall'art. 1123 c.c., e non secondo il criterio derogatorio di cui all'art. 1126 c.c., venendo meno, in tale situazione, la ratio sottesa a quest'ultima disposizione, che è quella di non far gravare iniquamente sui condomini serviti dalla copertura una spesa che avvantaggia in modo particolare colui che tragga da tale porzione immobiliare vantaggi ulteriori rispetto a quelli derivanti dalla funzione di copertura della stessa" (Cass. Civ., Sez. 2, N. 10534 del 21-04-2026).

L'Applicazione Analogica dell'Art. 1125 c.c.

L'art. 1125 c.c. stabilisce che le spese per la manutenzione e ricostruzione dei solai che separano due piani sovrapposti sono sostenute "in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti". La norma precisa inoltre che restano a carico del proprietario del piano superiore le spese per la copertura del pavimento, e a carico del proprietario del piano inferiore quelle per l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.

Applicando analogicamente tale criterio, nel caso di un lastrico che copre una sola unità, le spese per la struttura (ad esempio, l'impermeabilizzazione e gli elementi strutturali) andranno ripartite in parti uguali tra il proprietario del lastrico e il proprietario dell'unità sottostante. Si realizza così un equo bilanciamento, dando pari rilevanza alla funzione di copertura a vantaggio dell'immobile sottostante e alla funzione di calpestio e affaccio a vantaggio dell'immobile sovrastante.

Conclusioni

In sintesi, la ripartizione delle spese per la riparazione e i danni derivanti da un lastrico solare di uso esclusivo segue una disciplina ben definita ma articolata:

1.    Regola Generale (art. 1126 c.c.): Se il lastrico copre più unità immobiliari, la spesa è ripartita per 1/3 a carico dell'usuario esclusivo e per 2/3 a carico dei proprietari delle unità sottostanti (in base alla proiezione verticale).

2.    Eccezione (applicazione analogica art. 1125 c.c.): Se il lastrico copre una sola unità immobiliare, la spesa per la sua riparazione strutturale va ripartita in parti uguali tra il proprietario del lastrico e il proprietario dell'unità sottostante.

La sentenza della Cassazione n. 10534/2026 ha introdotto un principio di equità fondamentale, riconoscendo l'inadeguatezza del criterio generale in una fattispecie specifica e fornendo una soluzione basata sull'applicazione analogica di una norma più adatta a bilanciare gli interessi in gioco.

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