L'Esenzione IMU per l'Abitazione Principale Parzialmente Locata

asppimessina
3 mag
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Con una recente e significativa pronuncia, la Corte di Cassazione, Sezione Tributaria, ha risolto una questione a lungo dibattuta, stabilendo che la locazione parziale dell'abitazione principale non preclude il diritto del contribuente a beneficiare dell'esenzione dall'Imposta Municipale Propria (IMU) (Cass. Civ., Sez. 5, N. 8236 del 02-04-2026). Questa decisione, contenuta nell'ordinanza n. 8236 del 2026, fornisce un'interpretazione chiara della normativa, ponendo fine a un periodo di incertezza caratterizzato da orientamenti giurisprudenziali contrastanti nei gradi di merito .

Il Principio di Diritto Enunciato dalla Suprema Corte

Il fulcro della decisione risiede nel principio di diritto enunciato dalla Corte, che chiarisce la portata della norma generale sull'esenzione IMU per l'abitazione principale. La Corte ha stabilito che:

"In tema di IMU, al di fuori delle ipotesi speciali in cui è la legge ad escludere il beneficio dell’esenzione per l’abitazione principale ove l’unità immobiliare sia locata a terzi, la norma generale di cui all’art. 13, comma 2, del decreto-legge 6 dicembre 2011, n. 201, nella parte in cui dispone che “L'imposta municipale propria non si applica al possesso dell'abitazione principale e delle pertinenze della stessa, ad eccezione di quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, per le quali continuano ad applicarsi l'aliquota di cui al comma 7 e la detrazione di cui al comma 10…..” esentando dal pagamento dell’IMU il possessore dell’immobile adibito ad “abitazione principale” - con tale locuzione intendendosi, dopo la sentenza n. 209/2022 della Corte costituzionale, "l'immobile, iscritto o iscrivibile nel informazione catastale come unica unità immobiliare, nel quale il possessore dimora abitualmente e risiede anagraficamente” - va interpretata nel senso che la locazione parziale dell’abitazione non impedisce la fruizione dell’esenzione, qualora il possessore mantenga la propria residenza e dimora abituale nell’immobile".

In sostanza, la Corte afferma che finché il possessore dell'immobile continua a soddisfare i due requisiti fondamentali per la qualificazione di "abitazione principale" – ovvero la ‘‘residenza anagrafica’’ e la ‘‘dimora abituale’’ – la circostanza che una porzione dell'unità immobiliare sia concessa in locazione a terzi è irrilevante ai fini del mantenimento del beneficio fiscale.

L'Argomentazione Giuridica della Corte

Il ragionamento della Cassazione si sviluppa attraverso tre direttrici principali: l'interpretazione letterale e sistematica della norma, la ‘‘ratio’’ costituzionale dell'agevolazione e la distinzione rispetto a ipotesi eccezionali.

1. Centralità della Residenza e della Dimora Abituale

Il concetto di abitazione principale, come ridefinito anche a seguito della sentenza della Corte Costituzionale n. 209/2022, si fonda su un presupposto fattuale e uno anagrafico: il possessore deve non solo avere la residenza registrata nell'immobile, ma deve anche viverci . La locazione di una parte dell'immobile non fa venir meno, di per sé, la destinazione principale dell'unità immobiliare a dimora del possessore, il quale continua a utilizzarla come centro della propria vita personale e familiare.

2. La Ratio Costituzionale dell'Esenzione

La Corte richiama la finalità dell'esenzione, individuata nel favorire "l'accesso del risparmio popolare alla proprietà dell'abitazione" ai sensi dell'art. 47, secondo comma, della Costituzione (Cass. Civ., Sez. 5, N. 8236 del 02-04-2026). Tale finalità è strettamente legata all'immobile in cui "effettivamente si abiti". La Cassazione osserva che questa esigenza è pienamente garantita anche in caso di locazione parziale, a condizione che il possessore continui a risiedere e dimorare abitualmente nell'immobile. In tal modo, non viene snaturata la funzione del beneficio, che è quella di tutelare il bene-casa inteso come luogo di vita del contribuente.

3. L'Interpretazione "A Contrario" rispetto alle Ipotesi Speciali

Un passaggio cruciale dell'argomentazione della Corte riguarda l'analisi delle ipotesi eccezionali in cui il legislatore ha esplicitamente previsto che la locazione dell'immobile sia causa di esclusione dall'esenzione. Si tratta di casi in cui, per una ‘‘fictio iuris’’, l'immobile è considerato abitazione principale anche in assenza del requisito della dimora abituale, come per:

- Persone anziane o disabili ricoverate permanentemente in istituti di ricovero o sanitari, a condizione che l'abitazione non sia locata (Cass. Civ., Sez. 5, N. 8236 del 02-04-2026).

- Cittadini italiani non residenti in Italia e iscritti all'AIRE, già pensionati nei rispettivi Paesi di residenza, per una sola unità immobiliare posseduta in Italia, a condizione che non risulti locata o data in comodato d'uso (Cass. Civ., Sez. 5, N. 8236 del 02-04-2026).

La Corte sottolinea che in questi casi speciali, la legge richiede espressamente che l'immobile non sia locato proprio perché il beneficio viene concesso in deroga ai requisiti ordinari di residenza e dimora. Ragionando a contrario , la Cassazione conclude che, al di fuori di queste previsioni tipizzate, la locazione (parziale) non può essere considerata di per sé una causa ostativa all'esenzione quando, invece, i requisiti della residenza e della dimora abituale sono pienamente soddisfatti (Cass. Civ., Sez. 5, N. 8236 del 02-04-2026). Se il legislatore avesse voluto escludere l'esenzione in ogni caso di locazione, non avrebbe avuto motivo di specificarlo solo per tali ipotesi eccezionali.

Implicazioni Pratiche e Onere della Prova

La pronuncia della Cassazione ha importanti conseguenze pratiche. Da un lato, offre certezza giuridica ai contribuenti che, per diverse ragioni, decidono di locare una porzione della propria abitazione (ad esempio, una stanza a uno studente o a un lavoratore). Dall'altro, non lascia l'amministrazione comunale priva di strumenti di controllo.

La Corte, infatti, precisa che l'amministrazione conserva pienamente i suoi poteri di verifica sull'effettività della dimora abituale, al fine di prevenire comportamenti elusivi. In caso di contestazione da parte del Comune, spetterà al contribuente fornire la prova di dimorare stabilmente nell'immobile che ha parzialmente locato a terzi (Cass. Civ., Sez. 5, N. 8236 del 02-04-2026).

Allineamento con la Prassi Amministrativa in Materia di Imposte sui Redditi

La decisione della Cassazione sull'IMU si pone in linea di continuità con l'approccio già adottato in passato dall'amministrazione finanziaria per quanto riguarda le imposte sui redditi. Già con la Circolare n. 5 dell'11 marzo 2013, l'Agenzia delle Entrate, nel disciplinare il trattamento fiscale (IRPEF o cedolare secca) dei canoni derivanti dalla locazione parziale dell'abitazione principale, non metteva in discussione lo status di "abitazione principale" dell'immobile ai fini IMU (Circolare n. 5 del 11/03/2013). La circolare si limitava a regolare il rapporto tra IMU e imposte sul reddito, stabilendo che se il canone di locazione è superiore alla rendita catastale, sul reddito da locazione sono dovute IRPEF o cedolare secca, oltre all'IMU sull'immobile (Circolare n. 5 del 11/03/2013). Questo approccio presupponeva implicitamente che l'immobile mantenesse la sua qualifica principale, aspetto ora confermato esplicitamente dalla giurisprudenza di legittimità per l'esenzione IMU.

In conclusione, la Corte di Cassazione ha sancito un principio di prevalenza della sostanza sulla forma, legando l'esenzione IMU all'effettivo utilizzo dell'immobile come dimora abituale del possessore, e considerando la locazione parziale un elemento non determinante a condizione che tale requisito fondamentale sia rispettato.

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