Riforma del condominio: le novità del disegno di legge presentato in Senato

In data 24 febbraio 2026 è stato presentato al Senato il Disegno di Legge (DDL) n. 86, recante "Nuove disposizioni in materia di disciplina del condominio negli edifici". La proposta legislativa interviene a più di dieci anni dalla riforma introdotta con la Legge n. 220 del 2012, con l'obiettivo di superare le criticità emerse e di promuovere una visione del condominio non solo come entità patrimoniale, ma anche come comunità di vita e lavoro .

Il DDL propone modifiche puntuali al Codice Civile e alle relative disposizioni di attuazione, toccando aspetti cruciali della gestione condominiale, tra cui le responsabilità dell'amministratore, la gestione delle morosità, le maggioranze assembleari e i requisiti professionali.

La Figura dell'Amministratore: Nuovi Obblighi, Responsabilità e Tutele

Il DDL interviene in modo significativo sulla disciplina dell'amministratore di condominio, modificando l'articolo 1129 del Codice Civile .

Nomina, Rinnovo e Compenso

Il DDL mira a rafforzare la continuità della gestione condominiale.

• Nomina Giudiziale: Viene modificato il primo comma dell'art. 1129 c.c., stabilendo che il ricorso all'autorità giudiziaria per la nomina di un amministratore possa essere presentato anche dall'amministratore dimissionario, garantendo così una transizione gestoria senza vuoti di potere. La norma vigente prevede tale facoltà solo per i condomini (in edifici con più di otto unità) [REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262].

• Rinnovo dell'Incarico: Si propone di sostituire l'attuale meccanismo di rinnovo annuale tacito "per eguale durata" [REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262] con un rinnovo che opera "automaticamente di anno in anno fino a che non intervenga revoca o siano state presentate le sue dimissioni" .

• Compenso: La mancata specificazione analitica del compenso all'atto della nomina, che attualmente comporta la nullità della stessa [REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262], determinerebbe, secondo il DDL, la mera "annullabilità" della nomina. Inoltre, si chiarisce che l'importo approvato si intende valido anche per i rinnovi successivi, salvo diversa delibera.

Trasparenza e Responsabilità

Una delle novità più rilevanti è l'introduzione di un meccanismo di esonero da responsabilità per l'amministratore.

• Obbligo di Trasparenza: Il DDL introduce, al settimo comma dell'art. 1129 c.c., l'obbligo per l'amministratore di pubblicare online, in un'area riservata, l'estratto conto trimestrale del conto corrente condominiale entro 30 giorni dalla fine di ogni trimestre. L'inadempimento è sanzionato con la possibile revoca dell'incarico.

• Esonero da Responsabilità per Morosità: Viene proposto l'inserimento di un nuovo comma dopo il nono dell'art. 1129 c.c., che prevede:

« È esonerato da responsabilità civili, penali e amministrative l’amministratore che non abbia potuto ottemperare ai propri obblighi a causa della morosità dei condomini, laddove dimostri di aver correttamente adempiuto agli obblighi di cui all’ottavo comma » . Questa disposizione mira a tutelare l'amministratore che, pur avendo agito diligentemente, si trovi nell'impossibilità di adempiere a causa della mancanza di fondi dovuta ai mancati pagamenti da parte dei condomini.

• Passaggio di Consegne: Si modifica l'ottavo comma dell'art. 1129 c.c., fissando un termine di 30 giorni per la consegna della documentazione alla cessazione dell'incarico e riconoscendo il diritto a un compenso proporzionale per le attività urgenti svolte, a differenza della normativa attuale che non prevede compensi aggiuntivi [REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262].

Requisiti Professionali

Il DDL intende elevare gli standard professionali degli amministratori modificando l'art. 71-bis delle disposizioni di attuazione del Codice Civile .

• Certificazione UNI: Si introduce l'obbligo di conseguire la certificazione secondo la norma tecnica UNI 10801:2024 per chi amministra stabili con bilanci superiori a 100.000 euro o con più di cinquanta unità immobiliari.

• Formazione per Condomini-Amministratori: Viene abrogato il secondo comma dell'art. 71-bis, eliminando la possibilità per un condomino dello stabile di essere nominato amministratore senza possedere i requisiti di formazione professionale e aggiornamento periodico.

Gestione Finanziaria e Obblighi dei Condomini

Il DDL introduce misure volte a migliorare la solidità finanziaria del condominio e a contrastare più efficacemente il fenomeno della morosità.

Polizza Assicurativa Obbligatoria

L'articolo 3 del DDL modifica l'art. 1135 c.c., aggiungendo tra le attribuzioni dell'assemblea l'obbligo di deliberare sulla "stipula o del rinnovo di una polizza assicurativa con massimale adeguato al valore dell’edificio, a garanzia dei rischi da perimento parziale o totale dell’edificio e della responsabilità civile verso terzi" . Tale previsione, non contenuta nell'attuale art. 1135 c.c. [REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262], mira a proteggere il patrimonio comune e a tutelare il condominio da ingenti danni.

Lotta alla Morosità

L'articolo 4 del DDL apporta significative modifiche all'art. 63 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile .

• Sospensione dei Servizi: La modifica più incisiva riguarda la sospensione dei servizi al condomino moroso. Il nuovo testo del terzo comma prevede che, in caso di mora protratta per un semestre, l'amministratore possa sospendere la fruizione dei servizi comuni "indipendentemente dalla natura del servizio". Questa formulazione appare voler superare i dubbi interpretativi e giurisprudenziali legati alla sospensione di servizi essenziali (come acqua o riscaldamento), che la normativa vigente limita ai soli "servizi comuni suscettibili di godimento separato" [REGIO DECRETO 30 marzo 1942, n. 318]. La giurisprudenza ha affrontato con cautela tale tema, bilanciando il diritto del condominio con il diritto alla salute dell'individuo [Tribunale Ordinario Catanzaro, sez. 1, sentenza n. 243/2023].

• Obbligazione Solidale dell'Acquirente: La responsabilità solidale di chi subentra nei diritti di un condomino viene estesa. L'acquirente sarà obbligato al pagamento dei contributi relativi all'esercizio in corso e ai "due esercizi precedenti", anziché solo a quello precedente come previsto oggi [REGIO DECRETO 30 marzo 1942, n. 318]. Inoltre, si introduce un obbligo informativo a carico dell'amministratore, che dovrà rilasciare un'attestazione sull'eventuale morosità, da acquisirsi tramite il notaio rogante prima dell'atto di compravendita. La giurisprudenza di legittimità ha già chiarito che tale responsabilità solidale è limitata al biennio (ora triennio) e non può essere estesa ulteriormente da regolamenti condominiali, in quanto la norma ha carattere imperativo [Cass. Civ., Sez. 2, N. 10346 del 12-04-2019].

Deliberazioni Assembleari e Vita Condominiale

Il DDL interviene anche sulle dinamiche assembleari e sulla responsabilità per le infrazioni al regolamento.

• Maggioranze Semplificate per la Sicurezza: Con l'inserimento di un nuovo comma dopo il quinto dell'art. 1136 c.c., si prevede una maggioranza ridotta per le delibere riguardanti "interventi obbligatori per legge relativi alla sicurezza degli edifici e degli impianti". Per tali interventi sarà sufficiente un numero di voti che rappresenti un terzo degli intervenuti e un terzo del valore dell'edificio . Questa norma mira a facilitare l'adeguamento a normative imperative (es. prevenzione incendi), spesso ostacolato dal difficile raggiungimento delle maggioranze qualificate previste oggi per le riparazioni straordinarie di notevole entità [REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262].

• Deleghe nel Supercondominio: L'articolo 5 del DDL modifica l'art. 67 delle disposizioni di attuazione c.c., estendendo il divieto per l'amministratore di ricevere deleghe a "qualunque assemblea", e non solo a quella del singolo condominio, chiarendo la sua ineleggibilità anche come rappresentante del condominio nell'assemblea del supercondominio. La norma attuale vieta le deleghe all'amministratore senza specificare il contesto del supercondominio [REGIO DECRETO 30 marzo 1942, n. 318].

• Sanzioni per Infrazioni: Viene modificato l'art. 70 delle disposizioni di attuazione c.c., stabilendo che il condomino è responsabile anche per le infrazioni al regolamento commesse da chiunque utilizzi la sua unità immobiliare, anche a titolo di semplice ospitalità.

Altre Disposizioni Rilevanti

Il DDL introduce infine ulteriori novità di carattere sostanziale e fiscale.

• Responsabilità del Conduttore: Si propone di modificare l'art. 10 della Legge n. 392/1978, prevedendo che il conduttore, oltre ad avere diritto di voto su determinate spese, risponda "in solido con il proprietario delle spese relative" ai servizi di riscaldamento e condizionamento .

• Privilegio del Credito Condominiale: L'articolo 9 del DDL modifica l'art. 30 della Legge n. 220/2012, estendendo il privilegio che assiste i crediti condominiali anche "nelle procedure di espropriazione individuale solo in sede di distribuzione del ricavato".

• Detraibilità del Compenso dell'Amministratore: Si prevede l'introduzione di una nuova detrazione fiscale per i compensi dell'amministratore relativi all'abitazione principale, fino a un massimo di 500 euro annui .

Se vuoi saperne di più contattaci    :

ASPPI Messina

Tel 090 9572312

Cell. 371 4138270

e-mail: info@asppime.it