Locazioni brevi in condominio: sono lecite se il regolamento non le vieta in modo espresso
- asppimessina
- 2 ago
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La Corte d’Appello di Milano, con la sentenza n. 514 del 26 febbraio 2026, ha stabilito che il divieto condominiale riferito a bed and breakfast, affittacamere, locande, pensioni o alberghi non si estende automaticamente alle locazioni turistiche brevi.
La pronuncia affronta un tema ormai centrale per i proprietari immobiliari: quando il regolamento di condominio può realmente impedire l’uso dell’appartamento per affitti brevi. La risposta della Corte è netta: le clausole che limitano il diritto di proprietà devono essere interpretate in modo rigoroso e non possono essere applicate per analogia a fattispecie non espressamente previste.
Il caso
La controversia nasce dall’azione di un condominio contro il proprietario di un appartamento, accusato di svolgere un’attività incompatibile con il regolamento condominiale. Il condominio sosteneva che l’unità fosse adibita a bed and breakfast o ad affittacamere e chiedeva al giudice di ordinarne la cessazione, richiamando il regolamento che vietava l’esercizio di tali attività e lamentando disagi legati al via vai di persone e al mancato rispetto di regole comuni.
Il proprietario ha però sostenuto di svolgere solo attività di locazione turistica, cioè di concedere l’intero immobile in godimento per brevi periodi, senza offrire servizi accessori tipici delle strutture ricettive, come colazione, pulizie durante il soggiorno o cambio della biancheria .
Sia il Tribunale di Milano sia, in appello, la Corte milanese hanno respinto la domanda del condominio.
Il principio: il regolamento va letto in modo restrittivo
La Corte ha richiamato il principio secondo cui le clausole regolamentari che incidono sulle facoltà del proprietario devono essere interpretate con grande rigore .
Il regolamento vietava infatti di destinare gli appartamenti a “esercizio di affittacamere, locanda, pensione o albergo” e ad altri usi idonei a turbare la tranquillità o contrari all’igiene e al decoro. Tuttavia, secondo i giudici, da questa formulazione non può ricavarsi automaticamente anche il divieto di locazione breve, perché una limitazione del diritto dominicale deve risultare il più possibile esplicita.
In particolare, la Corte ha escluso che il divieto possa essere esteso in base alla sola “ratio” della clausola o alla presunta analogia tra affitti brevi e attività para-alberghiere.
Locazione breve non significa attività ricettiva
Uno dei passaggi più importanti della sentenza riguarda la distinzione tra locazione turistica e attività ricettiva.
La Corte ha accertato che, nel caso concreto, il proprietario si impegnava solo a consegnare l’appartamento arredato e corredato di biancheria, senza cambi e senza pulizie intermedie, mentre eventuali ulteriori prestazioni erano solo ipotetiche e comunque separate.
Proprio l’assenza di servizi personali o accessori ha portato i giudici a escludere che si trattasse di attività alberghiera o di affittacamere. La sentenza richiama infatti il principio per cui l’attività di affittacamere richiede, oltre alla cessione del godimento del locale, anche prestazioni personali come il riassetto del locale e la fornitura della biancheria da letto e da bagno.
Di conseguenza, la semplice concessione dell’immobile per finalità turistiche, anche per periodi molto brevi, resta una locazione, non un’attività ricettiva.
Breve durata e ripetizione dei contratti non bastano
La Corte afferma espressamente che le locazioni per finalità turistiche non si distinguono dalle ordinarie locazioni per la loro natura, ma solo per la durata transitoria.
Questo significa che né la brevità del soggiorno né la ripetizione nel tempo dei contratti sono elementi sufficienti, da soli, a trasformare l’attività in esercizio imprenditoriale o para-alberghiero.
La sentenza riconduce infatti l’attività svolta dal proprietario alla “locazione turistica” ai sensi dell’art. 4 del D.L. n. 50/2017, cioè a contratti di locazione di immobili abitativi di durata non superiore a 30 giorni stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio d’impresa.
L’onere della prova è del condominio
Un altro punto decisivo riguarda la prova. Secondo la Corte, spetta al condominio dimostrare che il proprietario svolga effettivamente un’attività vietata dal regolamento.
Nel caso esaminato, il condominio non ha prodotto elementi sufficienti: mancavano documenti, verbali, testimonianze o altri riscontri oggettivi idonei a provare sia la natura ricettiva dell’attività sia i lamentati disagi per la collettività condominiale .
Al contrario, il proprietario ha documentato lo svolgimento di un’attività non imprenditoriale di locazione turistica .
Il principio è quindi molto chiaro: non basta affermare che gli affitti brevi generano turn over di estranei o potenziali problemi di quiete e sicurezza; questi elementi devono essere concretamente provati.
La residenza del proprietario non è decisiva
Il condominio, in appello, aveva tentato di valorizzare la residenza anagrafica del proprietario nell’immobile come elemento che avrebbe reso l’attività assimilabile a bed and breakfast o affittacamere.
La Corte ha ritenuto questo argomento irrilevante, perché la questione centrale non è la residenza del titolare, ma la concreta struttura dell’attività svolta.
Regolamento opponibile, ma nessuna violazione provata
La Corte ha anche affrontato la questione dell’opponibilità del regolamento, affermando che la mera indicazione del regolamento nell’atto di acquisto è idonea a renderlo opponibile al condomino acquirente, senza necessità di trascrizione, trattandosi di una limitazione configurata come obbligazione propter rem e non come servitù.
Tuttavia, questo non ha cambiato l’esito della causa, perché nessuna violazione del regolamento è stata concretamente dimostrata.
Cosa insegna questa sentenza ai proprietari
Per i proprietari immobiliari la decisione della Corte d’Appello di Milano è particolarmente importante perché chiarisce che:
· il divieto di bed and breakfast, affittacamere, locanda, pensione o albergo non comprende automaticamente le locazioni brevi ;
· la locazione turistica resta una locazione se manca l’offerta di servizi tipici dell’ospitalità;
· le limitazioni regolamentari al diritto di proprietà non possono essere interpretate estensivamente;
· chi contesta l’attività del proprietario deve fornire prova concreta della violazione.
Conclusione
La sentenza n. 514/2026 conferma un principio di forte interesse pratico: le locazioni brevi sono lecite in condominio se il regolamento non le vieta in modo espresso e se l’attività si limita alla mera concessione in godimento dell’immobile, senza servizi ricettivi aggiuntivi.
Per vietarle non basta richiamare genericamente le attività alberghiere o para-alberghiere: serve una clausola chiara e serve la prova effettiva della violazione.
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