Adeguamento ISTAT del canone nelle locazioni commerciali: cosa deve fare concretamente il proprietario

L’adeguamento ISTAT del canone nelle locazioni commerciali è uno strumento utile per conservare nel tempo il valore reale del canone, ma può essere esercitato solo entro regole molto precise. Il punto di partenza è l’art. 32 della legge n. 392/1978, secondo cui le parti possono pattuire l’aggiornamento annuale del canone solo su richiesta del locatore e, per i contratti di durata non superiore a quella legale, l’aumento non può superare il 75% della variazione ISTAT dell’indice dei prezzi al consumo per famiglie di operai e impiegati.

1. Prima regola pratica: l’adeguamento non è automatico

Il principio più importante per il proprietario è questo: l’aggiornamento ISTAT non scatta da solo, anche se il contratto lo prevede. Serve una richiesta specifica del locatore.

La Cassazione ribadisce che la richiesta è una vera e propria condizione per il sorgere del diritto, con la conseguenza che il locatore può pretendere il canone aggiornato solo dal momento della richiesta, senza poter recuperare gli arretrati per il passato.

2. Effetto immediato: se non chiedi, perdi gli arretrati

Dal punto di vista operativo, questo significa che il proprietario che lascia passare uno o più anni senza chiedere l’adeguamento:

·      non può recuperare retroattivamente quegli aumenti;

·      può ottenere il nuovo canone aggiornato solo per il futuro, dalla richiesta in avanti.

Questa è la regola più importante da fissare nella gestione dei contratti commerciali: non basta avere la clausola nel contratto, bisogna attivarla.

3. La richiesta deve essere specifica

La giurisprudenza precisa anche che la richiesta deve essere specifica: non è valida una richiesta generica o preventiva che pretenda di valere per tutti gli anni futuri.

In particolare, è contraria alla disciplina dell’art. 32 (aggiornamento ISTAT la clausola o la comunicazione che pretenda:

·      di far valere in anticipo tutti gli aggiornamenti futuri;

·      di recuperare con un’unica richiesta annualità già trascorse come se nulla fosse .

4. Forma della richiesta: la legge è flessibile, ma nella pratica conviene scrivere

La legge non impone una forma rigida. Secondo la Cassazione, la richiesta può anche risultare da comportamenti concludenti e non richiede necessariamente un atto scritto.

Tuttavia, in una gestione prudente e sindacalmente corretta del rapporto locativo, la soluzione pratica consigliabile è sempre la stessa:

·      inviare PEC oppure raccomandata;

·      indicare chiaramente:

o           il contratto cui si riferisce la richiesta;

o           la clausola contrattuale che consente l’aggiornamento;

o           la decorrenza del nuovo importo;

o           il calcolo applicato entro il limite del 75%.

Questo evita contestazioni sulla data della richiesta e sul contenuto della pretesa.

5. Attenzione alle clausole di aggiornamento automatico

Un punto delicato riguarda i contratti che prevedono un adeguamento ISTAT “automatico”, senza necessità di richiesta. La giurisprudenza più recente considera nulla, almeno in parte, la clausola che stabilisce l’automatismo o che prevede aumenti superiori al 75% .

In particolare, il Tribunale di Brescia ha affermato che la clausola che prevede l’aggiornamento automatico, senza previa richiesta del locatore, è contraria agli artt. 32 e 79 della legge n. 392/1978;                 la clausola resta valida solo nella parte in cui esprime la volontà delle parti di consentire l’aggiornamento, ma viene sostituita dalla disciplina legale: quindi richiesta necessaria e limite del 75%.

Per i soci proprietari questo significa che è opportuno verificare il testo dei contratti in corso, perché una formulazione sbagliata può esporre a contestazioni e richieste di restituzione delle somme percepite in eccesso.

6. Come si calcola l’aumento: il criterio della “variazione assoluta”

Il quesito più frequente è quello pratico: dopo il primo anno, l’aggiornamento si calcola sul canone originario o su quello già aggiornato?

Le fonti fornite portano a questa conclusione: nel sistema dell’art. 32 (aggiornamento ISTAT), il riferimento di base è il canone iniziale, e la variazione va considerata unitariamente per tutto il periodo rilevante, secondo il criterio della cosiddetta variazione assoluta.

In termini semplici:

·      si prende come base il canone originario contrattuale;

·      si considera l’intera variazione ISTAT maturata nel periodo;

·      si applica il limite del 75%;

·      l’importo così determinato vale dal momento della richiesta in avanti, non per gli arretrati già scaduti.

L’aggiornamento ha efficacia non retroattiva e la richiesta è indispensabile.

7. Cosa succede se il proprietario non ha chiesto l’adeguamento per alcuni anni?

Qui occorre distinguere bene due piani.

Primo piano: arretratiSe negli anni passati non è stata fatta la richiesta, quegli aumenti non sono recuperabili.

Secondo piano: calcolo del nuovo canone dopo la richiestaQuando il proprietario formula finalmente la richiesta, il calcolo può comunque tenere conto della variazione ISTAT maturata nell’intero periodo, prendendo a base il canone iniziale, secondo il criterio della variazione assoluta.

Questo è il punto pratico che più interessa i locatori commerciali: gli anni non richiesti non producono arretrati esigibili, ma non spariscono dal calcolo della variazione complessiva.

8. Il limite del 75% non si può superare

L’art. 32 consente l’aggiornamento solo entro il limite massimo del 75% della variazione ISTAT, per i contratti della durata considerata dalla norma .

La Cassazione chiarisce che si tratta di un limite massimo: il locatore non può pretendere di più, ma può anche chiedere meno.    Se invece il contratto o la richiesta applicano il 100%, la parte eccedente è illegittima e può essere ripetuta dal conduttore.

9. Caso particolare: pagamento semestrale

La fonte utente richiama anche una precisazione pratica interessante: quando il contratto commerciale prevede il pagamento a semestralità posticipate, una richiesta fatta dal locatore prima della scadenza del semestre può incidere sull’intero semestre non ancora scaduto.

Per chi gestisce immobili con canoni non mensili ma periodici, è quindi importante controllare con attenzione le scadenze contrattuali.

Schema operativo per il proprietario

Per una gestione pratica corretta, i soci possono seguire questo schema:

Verificare il contratto

Controllare che sia presente una clausola che consente l’aggiornamento ISTAT.

Inviare ogni anno una richiesta

La richiesta deve essere chiara e riferita all’annualità interessata; l’aggiornamento non opera automaticamente .

Non chiedere arretrati non dovuti

Se negli anni precedenti non è stata fatta richiesta, non si possono pretendere importi arretrati per quei canoni già scaduti.

Applicare il tetto del 75%

Ogni richiesta deve rispettare il limite massimo legale.

Calcolare correttamente il nuovo importo

Il calcolo va fatto prendendo a base il canone originario e considerando la variazione complessiva maturata, secondo il criterio della variazione assoluta.

Conservare prova della richiesta

Anche se non è richiesta una forma solenne, ai fini probatori è essenziale documentare la comunicazione.

L’adeguamento ISTAT è un diritto, ma va esercitato bene.

Non basta inserire una clausola nel contratto; occorre una richiesta puntuale del locatore, il rispetto del limite del 75% e un calcolo corretto dell’aumento. L’errore più frequente è confidare nell’automatismo o tentare di recuperare annualità non richieste: su questo punto la giurisprudenza è costante nel negare la retroattività.

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