ABUSI EDILIZI IN CONDOMINIO Quando l’amministratore deve intervenire, quando serve l’assemblea e cosa devono sapere i proprietari

Guida pratica

Un abuso edilizio in condominio non è solo un problema del singolo proprietario che lo realizza. Quando l’intervento coinvolge parti comuni, decoro dell’edificio, uso degli spazi condominiali o espone il fabbricato a contestazioni amministrative, entra in gioco anche il ruolo dell’amministratore. La legge, infatti, gli attribuisce precisi compiti di tutela e conservazione, ma gli impone anche limiti ben definiti.

Il punto chiave: l’amministratore non può restare fermo

Il Codice civile stabilisce che l’amministratore deve curare l’osservanza del regolamento, disciplinare l’uso delle cose comuni e soprattutto compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio.Nei limiti di queste attribuzioni, l’amministratore ha la rappresentanza dei condomini e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi .

Tradotto in termini pratici: se un abuso incide sulle parti comuni o sui diritti del condominio, l’amministratore non ha solo una facoltà generica, ma un vero potere-dovere di attivazione.

Tra gli atti conservativi rientrano proprio le azioni dirette alla prevenzione o rimozione degli abusi, perché servono a conservare i diritti inerenti alle parti comuni.

Quando l’amministratore può agire da solo

La giurisprudenza interpreta in modo ampio il concetto di atti conservativi. Non si tratta soltanto di interventi urgenti o materiali: vi rientrano anche le iniziative giudiziarie necessarie a salvaguardare l’integrità dell’edificio e dei diritti condominiali .

In particolare, l’amministratore può agire senza preventiva delibera assembleare quando la lite riguarda:

·      la tutela delle parti comuni;

·      la cessazione di un uso abusivo di beni comuni;

·      il ripristino dello stato dei luoghi;

·      il rispetto del regolamento condominiale, quando la violazione incide sull’interesse comune.

La Cassazione ha chiarito che, quando si discute della conservazione dei diritti condominiali attinenti alle parti comuni, l’amministratore può agire e resistere in giudizio anche senza una delibera assembleare, perché questo potere deriva direttamente dalla sua funzione.

Anche la Corte d’Appello di Ancona ha confermato che l’amministratore può promuovere il giudizio senza autorizzazione assembleare per ottenere la rimozione di opere realizzate in contrasto con il regolamento, se l’azione è finalizzata alla conservazione dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio.

Abusi su parti comuni: qui il dovere è concreto

Quando l’abuso riguarda direttamente un bene comune, la posizione dell’amministratore diventa ancora più chiara. Infatti, è compito dell’amministratore denunciare gli abusi commessi in danno dei beni comuni, e questo rientra tra gli atti conservativi che egli ha il potere e il dovere di porre in essere .

Questo significa che, in presenza di:

·          opere non autorizzate su facciate, lastrici, cortili o altre parti comuni;

·          occupazioni abusive di spazi condominiali;

·          interventi che alterano l’uso o il godimento della cosa comune;

l’amministratore deve valutare l’attivazione immediata per la tutela del condominio

Ma attenzione: i poteri dell’amministratore non sono illimitati

Il fatto che l’amministratore possa agire da solo in molti casi non significa che possa decidere tutto autonomamente. La legge stessa chiarisce che la sua rappresentanza opera nei limiti delle attribuzioni stabilite dall’art. 1130 c.c., oppure dei maggiori poteri conferiti dal regolamento o dall’assemblea .

Quando la controversia esorbita da tali attribuzioni, l’amministratore deve darne senza indugio notizia all’assemblea; se non lo fa, può essere revocato ed è tenuto al risarcimento dei danni .

Le liti che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore devono inoltre essere deliberate con la maggioranza qualificata prevista dall’art. 1136 c.c.

La Cassazione ha precisato che l’amministratore non è legittimato da solo a promuovere azioni reali o controversie che incidano sulla titolarità, sul contenuto o sulla condizione giuridica dei diritti reali sulle cose condominiali, se tali azioni non hanno mera funzione conservativa.

Quando serve il passaggio assembleare

In concreto, la delibera assembleare è necessaria quando occorre affrontare questioni che vanno oltre la semplice tutela conservativa, ad esempio:

·          controversie sulla proprietà o contitolarità di beni;

·          liti che incidono sul contenuto di diritti reali;

·          decisioni che comportano opere straordinarie o iniziative eccedenti i poteri ordinari dell’amministratore.

L’art. 1135 c.c. ricorda infatti che l’assemblea provvede alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni; l’amministratore non può ordinarle, salvo che abbiano carattere urgente, nel qual caso deve riferirne nella prima assemblea .

Il caso tipico delle difformità pregresse dell’edificio

C’è poi una distinzione molto importante per i proprietari: quella tra abuso attuale e difformità edilizia preesistente.

L’amministratore è senz’altro legittimato ad attivarsi per gli abusi realizzati nel corso del suo mandato, ma se emergono irregolarità edilizie pregresse, magari risalenti alla costruzione dello stabile, il suo primo dovere è convocare l’assemblea e dare attuazione con diligenza alle relative delibere.

La stessa sentenza esclude la responsabilità dell’amministratore quando, emerso il problema, egli abbia correttamente convocato i condomini, dato incarico ai tecnici e seguito le decisioni dell’assemblea.

Il principio è importante: l’amministratore deve attivarsi, ma non può sostituirsi all’assemblea nelle scelte che spettano ai condomini.

L’inerzia può costare cara

Se l’amministratore omette di attivarsi quando dovrebbe, può andare incontro a responsabilità.

In caso di inadempimento, l’amministratore risponde dei danni a titolo di responsabilità contrattuale ex art. 1218 c.c. verso il condominio e, in determinati casi, anche verso terzi per i danni cagionati dalla sua negligenza, dal cattivo uso dei suoi poteri o anche dalle sue omissioni.

Inoltre, l’art. 1131 c.c. prevede espressamente che l’amministratore che non informi l’assemblea di citazioni o provvedimenti eccedenti le sue attribuzioni può essere revocato ed è tenuto al risarcimento dei danni .

Anche il Comune può intervenire sull’abuso

Accanto alla dimensione condominiale c’è anche quella pubblicistica. La Corte costituzionale ha ricordato che, accertata l’esecuzione di interventi in assenza di permesso di costruire o in totale difformità, il dirigente o responsabile dell’ufficio comunale notifica al proprietario e al responsabile dell’abuso l’ingiunzione a demolire. Se non si provvede entro novanta giorni, si apre la successiva fase sanzionatoria prevista dall’art. 31 del d.P.R. 380/2001.

Questo significa che l’abuso edilizio può produrre effetti non solo nei rapporti tra condomini, ma anche verso l’amministrazione comunale.

In pratica: qual è la regola da ricordare

Per i soci, la regola è semplice:

·        se l’abuso lede le parti comuni o i diritti condominiali, l’amministratore può e deve intervenire anche senza preventiva delibera;

·       se la questione va oltre la conservazione, coinvolge diritti reali, lavori straordinari o difformità strutturali pregresse, allora deve essere investita l’assemblea.

  COSA FARE SUBITO  Se sospetti un abuso in condominio:

1. Segnala per iscritto all’amministratore

È il primo passo utile per attivare formalmente i suoi doveri di tutela delle parti comuni.

2. Chiedi chiarimenti sulla natura del problema

Occorre capire se si tratta di abuso su parti comuni, violazione del regolamento o difformità preesistente dell’intero edificio.

3. Pretendi una risposta concreta

Se l’abuso riguarda beni comuni, l’amministratore deve valutare atti conservativi e iniziative di ripristino.

4. Chiedi la convocazione dell’assemblea quando serve

Se la questione eccede i poteri dell’amministratore o richiede decisioni straordinarie, il passaggio assembleare è necessario.

5. Ricorda che l’inerzia non è neutra

L’amministratore che non interviene o non informa l’assemblea può essere revocato e chiamato a rispondere dei danni.

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