La Locazione Parziale di Immobili quando è possibile ? Disciplina e Aspetti Contrattuali

La locazione di una singola stanza o di una porzione di un immobile rappresenta una pratica diffusa che, pur non essendo formalmente definita da una specifica normativa, trova il suo fondamento giuridico nei principi generali del contratto di locazione stabiliti dall'articolo 1571 del Codice Civile. Tale contratto permette al locatore di concedere in godimento a un conduttore una parte di un bene immobile, per un dato periodo e a fronte di un corrispettivo, applicandosi sia a contesti abitativi che a usi diversi, come studi professionali .

1. Inquadramento Giuridico e Tipologie Contrattuali

Sebbene l'ordinamento non preveda un istituto giuridico autonomo per la "locazione parziale", questa si realizza attraverso l'adattamento dei modelli contrattuali esistenti. La validità di tali accordi è subordinata alla chiara identificazione della porzione di immobile concessa in godimento esclusivo e delle parti comuni condivise con altri occupanti.

Le principali tipologie di contratto utilizzabili per la locazione parziale a uso abitativo sono:

• Contratto a canone libero (4+4): Disciplinato dall'art. 2, comma 1, della Legge n. 431/1998, prevede una durata di quattro anni con rinnovo automatico per altri quattro.

• Contratto a canone concordato (3+2): Previsto dall'art. 2, comma 3, della Legge n. 431/1998, ha una durata di tre anni con rinnovo automatico per altri due e il canone è determinato sulla base di accordi territoriali .

• Contratto a uso transitorio o per studenti universitari: Regolamentato dall'art. 5 della Legge n. 431/1998, risponde a specifiche e documentate esigenze temporanee del locatore o del conduttore.

• Contratto di locazione breve: Con una durata non superiore a 30 giorni, è disciplinato dall'art. 4 del D.L. 50/2017[Circolare n. 24 del 12/10/2017].

La scelta del modello contrattuale più adeguato dipende dalle esigenze delle parti e dalla durata prevista per il rapporto locatizio.

2. La Sublocazione Parziale

La locazione parziale può essere posta in essere non solo dal proprietario, ma anche da chi detiene l'immobile a titolo di usufrutto, comodato o locazione. In quest'ultimo caso, si configura una sublocazione parziale. La disciplina della sublocazione varia a seconda che essa sia totale o parziale:

• Sublocazione totale: È vietata, salvo espresso consenso del locatore formalizzato nel contratto di locazione principale o in un atto separato.

• Sublocazione parziale: È ammessa per legge, a meno che non sia esplicitamente vietata da una clausola del contratto di locazione principale. Il conduttore ha l'obbligo di comunicare al locatore l'avvenuta sublocazione, specificando le generalità del subconduttore, la durata del contratto e i vani concessi in godimento.

Dal punto di vista fiscale, il rapporto di sublocazione, pur essendo collegato al contratto principale, assume un'autonoma rilevanza economica e le relative prestazioni sono soggette a tassazione secondo le regole previste per i contratti di locazione [Circolare n. 12 del 1/03/2007]. Il contratto di sublocazione è un contratto derivato, la cui sorte dipende da quella del contratto principale: la risoluzione del contratto di locazione principale determina la caducazione anche degli effetti del contratto di sublocazione [Tribunale di Parma, Sentenza n.890 del 12 giugno 2024][Cass. Civ., Sez. 3, N. 31378 del 10-11-2023].

3. Adempimenti Formali e Fiscali

A. Redazione e Contenuto del Contratto Per formalizzare una locazione parziale è necessario stipulare un contratto di locazione che individui con precisione la porzione dell'immobile concessa in uso esclusivo e le parti comuni (es. cucina, bagno). È prassi comune allegare al contratto una planimetria in cui vengono evidenziate le diverse aree per evitare future contestazioni.

B. Registrazione del Contratto Se la durata della locazione parziale supera i 30 giorni complessivi nell'anno, la registrazione del contratto presso l'Agenzia delle Entrate è obbligatoria. L'obbligo di registrazione spetta al locatore, il quale deve provvedervi entro 30 giorni dalla stipula e darne comunicazione documentata al conduttore nei successivi 60 giorni [Circolare n. 27/E del 13/06/2016]. La mancata registrazione del contratto, qualora obbligatoria, ne determina la nullità [Circolare n. 26 E del 1/06/2011].

C. Regime Fiscale Il locatore può scegliere tra due regimi di tassazione:

1. Regime Ordinario (IRPEF): Il canone di locazione concorre alla formazione del reddito complessivo del locatore. In questo caso, è dovuta l'imposta di registro, pari al 2% del canone annuo, con un versamento minimo di 67 euro, oltre all'imposta di bollo.

2. Cedolare Secca: È un regime facoltativo che prevede l'applicazione di un'imposta sostitutiva dell'IRPEF, delle addizionali regionali e comunali, dell'imposta di registro e dell'imposta di bollo. Per le locazioni brevi, la legge di bilancio 2024 ha introdotto importanti novità: l'aliquota ordinaria dell'imposta sostitutiva è stata elevata al 26 per cento. Tuttavia, il locatore ha la facoltà di applicare l'aliquota ridotta del 21 per cento per i redditi derivanti dai contratti di locazione breve relativi a una singola unità immobiliare, da individuare in sede di dichiarazione dei redditi [Circolare n. 10 del 10/05/2024]. Tale nuova disciplina si applica a partire dal 1° gennaio 2024 [Circolare n. 10 del 10/05/2024].

   
   

4. Locazioni Brevi e Servizi Accessori

Nel contesto delle locazioni brevi, spesso associate alla locazione di singole stanze, è fondamentale distinguere tra la semplice locazione e l'esercizio di un'attività d'impresa. La normativa consente di fornire, unitamente all'alloggio, alcuni servizi senza che ciò alteri la natura del contratto. La Circolare n. 24/2017 dell'Agenzia delle Entrate chiarisce quali servizi sono considerati strettamente connessi alla finalità residenziale e quali, invece, configurano un'attività commerciale [Circolare n. 24 del 12/10/2017].

La disciplina in esame non è invece applicabile se insieme alla messa a disposizione dell’abitazione sono forniti servizi aggiuntivi che non presentano una necessaria connessione con la finalità residenziale dell’immobile quali, ad esempio, la fornitura della colazione, la somministrazione di pasti, la messa a disposizione di auto a noleggio o di guide turistiche o di interpreti, essendo in tal caso richiesto un livello seppur minimo di organizzazione, non compatibile con il semplice contratto di locazione, come nel caso della attività di bed and breakfast occasionale [Circolare n. 24 del 12/10/2017].

Sono invece ammessi servizi come la fornitura di biancheria, la pulizia dei locali, la connessione Wi-Fi e la fornitura di utenze, in quanto considerati funzionali alle esigenze abitative di breve periodo [Circolare n. 24 del 12/10/2017][Risposta n. 278 del 26/08/2020].

Conclusioni

Il contratto di locazione parziale, pur non essendo oggetto di una disciplina specifica, si configura come uno strumento contrattuale flessibile e pienamente legittimo, la cui validità ed efficacia dipendono dal corretto utilizzo dei modelli contrattuali previsti dalla legge e dal rispetto degli adempimenti formali e fiscali. La redazione di un contratto chiaro e dettagliato, che specifichi l'oggetto della locazione e le modalità di utilizzo delle parti comuni, è essenziale per prevenire conflitti e garantire una serena convivenza, soprattutto quando il locatore condivide l'abitazione con il conduttore .

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