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LA TIPOLOGIA CONTRATTUALE
Il contratto di locazione per studenti è regolamentato dall’ art. 5 comma 2 della legge 431/1998. Questa particolare tipologia di contratto transitorio è utilizzata per soddisfare la richiesta di alloggi degli studenti universitari che devono spostarsi dalle proprie residenze, spesso fuori dalla provincia dove è ubicata l’università, per frequentare i corsi universitari .
Questa tipologia di contratto, prevista all’ art. 5 comma 2 della legge 431/1998, è regolamentata secondo i parametri determinati negli accordi territoriali, siglati fra i sindacati della proprietà e degli inquilini ai sensi del decreto ministeriale infrastrutture e trasporti del 16 gennaio 2017 .
La durata della locazione è prevista da un minimo di sei mesi ad un massimo di tre anni, nel contratto si deve espressamente indicare la finalità del contratto di locazione, indicando espressamente il corso di laurea che lo studente deve frequentare; il canone di locazione non è libero e viene determinato secondo i parametri indicati negli accordi territoriali, ciò anche in ragione del fatto che sono previsti determinati benefici per i proprietari . Infatti i proprietari immobiliari che decidono il regime fiscale della cedolare secca beneficeranno dell’ aliquota al 10%.
QUALI SONO I PROBLEMI CHE SI STANNO VERIFICANDO A CAUSA DELL’ATTUALE CRISI PER L’EPIDEMIA ?
Le disposizioni adottate dal governo per l’attuale periodo di emergenza ha determinato la chiusura delle università con la consequenziale sospensione dell’ attività didattica presso i plessi universitari, in ragione di tale sospensione gli studenti, in particolare quelli fuori sede, non avendo più la necessità di abitare nell’alloggio condotto in locazione fanno rientro nei loro comuni di residenza .
In ragione di tale stato di fatto, gli studenti-conduttori si orientano chiedendo al locatore o la risoluzione del contratto per gravi motivi o la riduzione del canone per impossibilità di utilizzo dello stesso o addirittura sospendendo in autonomia e unilateralmente il pagamento dell’ affitto.
LA RISOLUZIONE DEL CONTRATTO
Analizzando, per prima, l’ipotesi di risoluzione del contratto di locazione, si può rilevare che tale richiesta, formulata dagli studenti, può essere giustificata per l’impossibilità della prestazione del pagamento del canone o per l’ eccessiva onerosità sopravvenuta, rientrando nell’ipotesi prevista dall’ art. 3 della legge 431/1998 . Tale articolo regolamenta le ipotesi in cui il conduttore può risolvere il contratto di locazione per gravi motivi oggettivi, non rimandati alla discrezionalità o alle particolari esigenze dell’inquilino, che siano sopravvenuti alla stipula del contratto .
Il recesso del conduttore deve essere comunicato al locatore mediante raccomandata, indicando espressamente il motivo per il quale si intende recedere dal contratto, ciò consente al locatore la possibilità di verificare ed eventualmente contestare la validità del motivo addotto dal conduttore . Tale recesso deve essere comunicato con un preavviso di almeno tre mesi, in conformità a quanto disposto dagli accordi territoriali di Messina, siglato dai sindacati della proprietà e degli inquilini che hanno recepito il decreto ministeriale del 16.1.2017 .
Può accadere che il conduttore all’inizio di questa situazione di emergenza abbia rilasciato l’immobile e sia ritornato nella propria residenza, in alcuni casi, lasciando dentro l’immobile oggetti di sua proprietà, comunicando solo verbalmente al conduttore il rilascio dell’immobile e inviando o facendo pervenire le chiavi dell’immobile al locatore, senza formalizzare alcun preavviso e senza redigere alcun verbale di consegna, ciò anche in ragione della impossibilità di incontrarsi per la situazione di emergenza.
In tal caso è evidente che non si è perfezionata alcuna consegna del possesso dell’immobile al locatore e il conduttore, oltre ad essere responsabile quale custode dell’immobile o della stanza locata, sarà tenuto a corrispondere l’ affitto fino alla formalizzazione, nei termini di legge, del recesso per sopravvenuti motivi gravi che dovranno essere specificati come appena sopra detto.
LA SOSPENSIONE O RIDUZIONE DEL CANONE
L’ atteggiamento frequente che assume l’inquilino è quella di sospendere il canone di locazione o di ridurlo unilateralmente, tali comportamenti illegittimi del conduttore, sono da considerarsi meri inadempimenti contrattuali.
Le giustificazione che gli inquilini-studenti adducano a tale comportamento è quella del mancato utilizzo dell’immobile per la chiusura delle università, quindi l’ impossibilità di frequentarla e il consequenziale mancato utilizzo dell’immobile. A tal proposito è opportuno precisare che al proprietario alcun inadempimento contrattuale può essergli addotto inquanto la disponibilità dell’immobile per l’inquilino è invariata.
La sospensione del canone unilaterale da parte dell’inquilino, non concordata con il proprietario, che certamente alcuna responsabilità può avere per l’impossibilità dell’inquilino di frequentare l’università, si concretizza in un inadempimento contrattuale, che può determinare il locatore ad agire per azionare la procedura di sfratto per morosità, volta ad ottenere la risoluzione del contratto, maturata la morosità indicata dall’ art. 5 della legge n. 392/1978 ( mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista dal contratto o mancato pagamento degli oneri accessori quando questa morosità superi due mensilità del canone ).
La riduzione del canone unilateralmente, anche essa prassi assunta dagli inquilini, è certamente illegittima e ciò anche in considerazione del fatto che tale tipologia di contratto a canone concordato (determinato dagli accordi territoriali), gode di determinati benefici fiscali.
Pertanto, ogni eventuale riduzione del canone di locazione per tale tipologia di contratto, deve essere determinata secondo i parametri stabiliti negli accordi territoriali dai sindacati dei proprietari e degli inquilini o da eventuali accordi integrativi. Il canone di locazione, ridotto anche solo per un breve periodo, non può essere libero e demandato all’ accordo delle parti contrattuali, ma deve essere conforme al canone di locazione determinato per quell’immobile, dagli accordi territoriali .
Infatti, per poter mantenere i benefici fiscali sopra indicati (cedolare secca al 10% per i proprietari ) , la riduzione del canone per un determinato periodo, in ragione dell’attuale situazione di crisi , non può essere libera ma determinata in rispetto dei criteri determinati negli accordi territoriali. La mancata considerazione dei criteri dei sopra citati accordi territoriali, può determinare una riduzione del canone non conforme ai criteri legali di determinazione del canone, causando quindi una perdita del beneficio fiscale e una possibile trasformazione del contratto in un contratto a forma libera con durata 4 + 4 .
A tal proposito è opportuno evidenziare che per i contratti di locazione, la legge 30 dicembre 2004 n. 311 (legge finanziaria 2005) al comma 343 dell’ art. 1, prevede che gli uffici dell’ Agenzia delle Entrate non possono procedere all’ accertamento con riferimento ai redditi di fabbricati, derivanti da locazione, dichiarati in misura non inferiore ad un’ importo corrispondente al maggiore tra il canone di locazione risultante dal contratto ridotto del 15% e il 10% del valore dell’immobile .
Ciò, comporta, pertanto, la possibilità di un accertamento sui redditi della locazione per il proprietario, che determini una riduzione del canone al disotto del 15 e il 10% del valore dell’immobile.
COME POSSONO ESSERE RISOLTE TALI PROBLEMATICHE
E’ opportuno, in un ottica di reciproca collaborazione fra proprietario e inquilino in ragione dell’ attuale situazione di emergenza, che le parti dialoghino in maniera collaborativa e adottino decisione concordate per evitare successivi e ulteriori problemi .
Pertanto, in caso di volontà dell’inquilino di risolvere il contratto e salvo accordi diversi fra le parti, è necessario che questi formalizzi la risoluzione con raccomandata al locatore, indicando espressamente nella comunicazione il grave motivo che l’ha determinato a risolvere il contratto ( eccessiva onerosità sopravvenuta o impossibilità della prestazione in ragione dell’ attuale situazione di crisi), possibilmente concordando la riconsegna formale dell’immobile in un momento successivo, quando vi sarà la libertà negli spostamenti .
In merito alla sospensione del canone di locazione, se non vi è un accordo con il proprietario, magari mediante scambio di email, questa è da qualificarsi come mero inadempimento che può determinare il proprietario ad agire per la risoluzione del contratto mediante intimazione per sfratto per morosità .
Nel caso, invece, in cui le parti si accordino per la riduzione del canone, anche solo per un breve periodo, questa deve essere determinata in conformità agli accordi territoriali firmati dai sindacati della proprietà e degli inquilini.
A tal riguardo, per maggiore serenità per i proprietari, sarebbe opportuno farsi rilasciare dai suddetti sindacati un attestato di conformità del canone determinato dall’ accordo .
Messina 27.4.2020 ASPPI MESSINA